اگر به پول نقد نیاز دارید و در خانه خود سهام دارید، وام مسکن یا خط اعتباری سهام خانه (HELOC) می تواند یک راه حل عالی باشد. اما جنبه های مالیاتی هر یک از گزینه ها پیچیده تر از گذشته است. بهره HELOC ممکن است کسر مالیات باشد – اما شرایطی وجود دارد.

دو نوع وام مسکن وجود دارد : وام با نرخ ثابت برای مقدار مشخصی پول، یا خط اعتباری با نرخ متغیر . بسته به نیاز شما به وجوه و نحوه استفاده از آنها، یک گزینه ممکن است بهتر از دیگری کار کند . بهره پرداختی در هر وام، مانند بهره اولین وام مسکن شما، گاهی اوقات کسر مالیات است.

قوانین جدید برای کسر مالیات از حقوق صاحبان خانه

از آنجایی که قانون مالیات در سال 2017 تغییر کرد ، کسر مالیات بهره در وام HELOC یا وام مسکن به نحوه مصرف وجوه وام بستگی دارد. این امر در مورد بهره وام هایی که قبل از قانون مالیاتی جدید وجود داشته و همچنین وام های جدید اعمال می شود. در اینجا نحوه عملکرد آن آمده است.

اگر از وجوه برای بازسازی خانه خود استفاده کنید، سود بدهی سهام خانه کسر مالیات است – عبارت «خرید، ساخت یا بهبود قابل ملاحظه» است.1علاوه بر این، باید پول را در ملکی که سرمایه در آن منبع وام است خرج کنید. اگر شرایط را داشته باشید، سود وام تا سقف 750,000 دلار (375,000 دلار یا بیشتر برای مالیات دهندگان متاهل که اظهارنامه جداگانه ارائه می کند) قابل کسر است.

توجه داشته باشید که 750000 دلار کل محدودیت جدید برای کسر تمام بدهی های مسکونی است. اگر وام مسکن و بدهی مسکن دارید، آنچه در وام مسکن مدیون هستید نیز زیر سقف 750000 دلار خواهد بود – اگر وام مسکن جدید باشد. وام های مسکن قدیمی (قبل از سال 2018) ممکن است تحت محدودیت 1 میلیون دلاری قبلی (یا 500,000 دلار برای مالیات دهندگان متاهل که اظهارنامه جداگانه ای ارائه می دهد) پوشش داده شوند.

این به مردمی که برای بازسازی وام می گیرند مزایای بیشتری نسبت به قبل می دهد. پیش از این، بهره فقط از 100000 دلار بدهی سهام خانه کسر می شد. با این حال، صرف نظر از اینکه چگونه از وام استفاده کرده اید، این کسر را دریافت کرده اید – برای مثال، برای پرداخت بدهی کارت اعتباری یا پوشش هزینه های دانشگاه.

توجه داشته باشید که اصلاحات مالیاتی سال 2017 کسر استاندارد را تا حدی افزایش داد که معمولاً دیگر برای بسیاری از افراد منطقی نیست که کسر مالیات را جزئی کنند و باعث می‌شود که HELOC و کسر بهره وام دارایی مسکن اساساً منسوخ شود. کسر استاندارد در سال 2022 12950 دلار برای مجردها و 25900 دلار برای زوج هایی است که ازدواج کرده اند و به طور مشترک تشکیل پرونده می دهند (به 13850 دلار و 27700 دلار در سال 2023 افزایش می یابد).

بعید است که وام HELOC یا وام مسکن فوق‌العاده بزرگی داشته باشید، سود پرداختی بابت آن بعید است که عامل تعیین‌کننده در گرفتن کسر استاندارد یا جزئی کردن کسورات باشد. اگر قبلاً کسورات خود را مشخص می‌کنید، پس انتخاب یک وام HELOC یا سهام خانه به جای وام شخصی، به طوری که بتوانید بهره را کسر کنید، ممکن است برای شما بیشترین حس مالی را داشته باشد. به خاطر داشته باشید که در صورت افزایش نرخ بهره ، جذابیت HELOC – و قابلیت کسر آن – می تواند تغییر کند.

نحوه مطالبه کسر سود سهام خانه

اگر صاحب خانه هستید و قصد دارید کسر سود وام مسکن را درخواست کنید ، باید چند نکته را به خاطر بسپارید:

اول، پول باید برای بهسازی یا نوسازی خانه مصرف شود. به عنوان مثال، اگر از درآمدهای سهام خانه برای پرداخت هزینه های شخصی یا تجمیع بدهی کارت اعتباری استفاده می کنید، نمی توانید کسر را دریافت کنید. اگر وام می گیرید و اجازه می دهید پول به عنوان صندوق اضطراری شما در بانک بماند، همین طور است . علاوه بر این، بازسازی ها باید در ملکی که در آن وام مسکن دریافت می کنید، انجام شود. برای مثال، نمی‌توانید در محل اقامت اولیه خود وام بگیرید و از پول آن برای بازسازی کلبه خود در دریاچه استفاده کنید.

در مرحله بعد، باید سوابق مناسبی از هزینه های خود نگه دارید. احتمال حسابرسی شدن توسط خدمات درآمد داخلی عموماً کم است، اما شما نمی خواهید هیچ شانسی را بپذیرید. اگر قصد دارید از وام مسکن یا HELOC برای پرداخت هزینه تعمیرات یا ارتقاء خانه استفاده کنید، مطمئن شوید که رسید برای هر چیزی که خرج می کنید و صورتحساب بانکی که نشان می دهد پول کجا رفته است را نگه دارید.

در نهایت، به یاد داشته باشید که این کسر نامحدود نیست. اگر وام ها بعد از 15 دسامبر 2017 داده شده باشند، می توانید سود تا 750,000 دلار بدهی وام مسکن را کسر کنید. اگر کل بدهی وام مسکن شما بیشتر از آن باشد، نمی توانید کل سود پرداختی را کسر کنید. سقف 1 میلیون دلاری برای وام های مسکنی که قبل از آن تاریخ اخذ شده اند اعمال می شود.

از آنجایی که بهره وام‌های قدیمی‌تر میراث وام‌های ۱ میلیون دلاری را حفظ می‌کند، با حسابدار خود به دقت بررسی کنید که اگر هم وام مسکن قدیمی‌تر و هم وام مسکن دارید که واجد شرایط کسر است، چه چیزی را می‌توانید کسر کنید.

سایر مزایای HELOC

نرخ‌های HELOC (و نرخ‌های وام مسکن) فقط اندکی بالاتر از نرخ‌های وام مسکن اول است ، که باعث می‌شود HELOC بسیار ارزان‌تر از سایر گزینه‌های وام باشد. البته، اینکه HELOC معامله خوبی است یا خیر، می تواند به محیط نرخ بهره فعلی بستگی داشته باشد. نرخ های HELOC معمولاً بر اساس نرخ اصلی تعیین می شود که به نوبه خود تحت تأثیر نرخ وجوه فدرال است. اگر فدرال رزرو نرخ وجوه فدرال را افزایش دهد، آنگاه نرخ اصلی – و نرخ HELOC – می توانند از این روند پیروی کنند.

گرفتن HELOC همچنین به این معنی است که شما فقط به اندازه نیاز خود وام می گیرید – نه یک مبلغ یکجا، همانطور که در مورد وام مسکن وجود دارد. این به شما این امکان را می دهد که فقط به مبلغ خط اعتباری خود که واقعاً استفاده می کنید، بهره پرداخت کنید، که اگر می خواهید هزینه ها را به حداقل برسانید، می تواند گزینه جذاب تری باشد. علاوه بر این، گاهی اوقات یک HELOC گزینه ای برای قفل کردن نرخ بهره ثابت برای بازپرداخت مانده معوقه دارد.

HELOC ها می توانند به شما کمک کنند تا مبالغ بیشتری از پولی که ممکن است بتوانید با وام شخصی یا کارت اعتباری وام بگیرید، باز کنید . به عنوان صاحب خانه، می‌توانید تا مقدار مشخصی بر اساس نسبت ترکیبی وام به ارزش (CLTV) وام بگیرید. این شامل مانده مانده از وام مسکن اول به علاوه وجوه اضافی درخواستی است.

دریافت HELOC در صورت در دسترس بودن، پول نقد بیشتری را در مواقع اضطراری در دسترس قرار می دهد. باز هم، علاقه به HELOC تنها زمانی اعمال می شود که صاحبان خانه از پول استفاده کنند، بنابراین هزینه دریافت آن نسبتا پایین است. بنابراین، اگر فکر می کنید ممکن است شغل خود را از دست بدهید، می تواند یک حرکت خوب باشد. اگر تا پس از از دست دادن شغل صبر کنید، ممکن است اعتبار کافی برای دریافت HELOC نداشته باشید. علاوه بر این، بانک‌ها می‌توانند استانداردهای اعتباری HELOC را در هنگام وقوع رکود اقتصادی افزایش دهند.

نتیجه

گرفتن وام مسکن یا HELOC فقط برای کسر سود مالیات هرگز بهترین تصمیم نبود و تغییرات مالیاتی آن را حتی کمتر عملی می کند. اگر در حال برنامه‌ریزی برای گرفتن HELOC یا وام مسکن برای تعمیرات یا بهسازی محل سکونت اصلی خود هستید، مدارک خود را در دسترس داشته باشید تا بتوانید آن را به مشاور مالیاتی خود نشان دهید و در مورد اینکه آیا تفصیل کسورات شما خوب است یا خیر تصمیم بگیرید.