عرضه و تقاضا در املاک و مستغلات Supply and Demand in Real Estate
اگر در زمینه املاک و مستغلات هستید، درک اینکه عرضه و تقاضا چگونه بر کسب و کار شما تأثیر می گذارد مفید است. اصول اقتصادی املاک و مستغلات مانند هر کالا یا خدمات دیگری است. هنگامی که عرضه و تقاضا کاملاً مطابقت دارند – وقتی هر خریدار بالقوه می تواند آنچه را که نیاز دارد بخرد و هر فروشنده بتواند همه چیزهایی را که ارائه می دهد بفروشد – گفته می شود که بازار متعادل یا در تعادل است و قیمت ها ثابت هستند.
اما تعادل بین عرضه و تقاضا در املاک و مستغلات آسان نیست. ایجاد املاک قابل فروش بیشتر به زمان، کار قابل توجه و تلاش زیادی نیاز دارد. در برخی موارد به هیچ وجه امکان پذیر نیست و حتی در صورت وجود، ممکن است افزایش به موقع عرضه برای تامین تقاضای مصرف کننده امکان پذیر نباشد، همانطور که در دوران رونق بازار مسکن در سال 2021 شاهد بودیم.
درک اصل اساسی اقتصادی عرضه و تقاضا می تواند به مصرف کنندگان کمک کند تا بهترین زمان برای خرید یا فروش املاک خود را انتخاب کنند. دانستن نیروهای موجود می تواند به دلالان و نمایندگان املاک کمک کند تا برای آنها آماده شوند و به آنها پاسخ دهند.
به طور خلاصه:
- در املاک و مستغلات، مانند سایر مشاغل، زمانی که تقاضا بیشتر از عرضه باشد، قیمت ها افزایش می یابد و اگر عرضه از تقاضا پیشی بگیرد، قیمت ها کاهش می یابد.
- عواملی که بر عرضه املاک و مستغلات تأثیر میگذارند شامل منابع نیروی کار و مواد، سیاستهای دولت و احساسات محلی در مورد توسعه است.
- عواملی که بر تقاضا تأثیر می گذارند عبارتند از نرخ بهره، جمعیت شناسی خریدار و رفاه مالی مصرف کننده.
- همه گیر COVID-19 عوامل دیگری را اضافه کرد که عرضه و تقاضا را از تعادل خارج کرد.
نحوه عملکرد عرضه و تقاضا در املاک و مستغلات
املاک و مستغلات از قانون عرضه و تقاضا پیروی می کند: وقتی تعداد خریداران بیشتر از املاک برای فروش باشد، قیمت ها افزایش می یابد. تعادل را به سمت دیگری برگردانید و قیمت ها کاهش می یابد.
دیدن این در عمل آسان است. اگر در سال 2021 خانه خریدید و فروختید، با یک بازار فروش شدید روبرو شده اید که در آن شکارچیان و سرمایه گذاران خانه صف می کشند تا برای تعداد تقریباً کم سابقه ای از خانه ها برای فروش پیشنهاد دهند و قیمت خانه ها سر به فلک کشیده است.1در سال 2022، تقاضا کاهش یافته است زیرا افزایش نرخ بهره خرید خانه را گرانتر کرده است.
فشارسنج تقریبی عرضه و تقاضا، آماری است که انجمن ملی مشاوران املاک (NAR) به نام عرضه ماهانه ایجاد می کند. این به مدت زمان لازم برای فروش تمام خانه های فعلی در بازار با سرعت فعلی فروش اشاره دارد. به طور معمول، عرضه شش ماهه به معنای بازار متعادل با افزایش قیمت متوسط است و هر چیزی کمتر از آن به معنای سرعت گرفتن سریعتر قیمتها است.2در ژانویه 2022، عرضه ماهها به 1.6 ماه رسید که یک رکورد کم سابقه است.
عوامل موثر بر عرضه مسکن
بیایید نگاهی دقیق تر به چرایی افزایش یا کاهش عرضه مسکن داشته باشیم.
موجودی موجود
موجودی خانه های برای فروش شامل خانه های قبلی و همچنین خانه های جدید است که توسط سازندگان خانه فروخته می شود. این دو مجموعه از خانه ها، که به عنوان خانه های “جدید” و “موجود” شناخته می شوند، به طور کلی به طور جداگانه دنبال می شوند و تحت تأثیرات متفاوتی قرار می گیرند.
انجمن ملی مشاوران املاک تعداد خانه های موجود برای فروش را با استفاده از داده های فهرست املاک تخمین می زند. عرضه خانههای موجود تحت تأثیر تعداد افرادی است که خانههای خود را به بازار عرضه میکنند، به ویژه زمانی که خانهها به دلیل پیری و مرگومیر در نسلهای قدیمیتر باز میشوند.
توجه داشته باشید برخی کارشناسان تخمین میزنند که یک چهارم خانههای موجود تا سال 2040 به دلیل خروج از خانههای خود یا در نهایت مرگ، به فروش میرسند.1 خانهها نیز زمانی فهرست میشوند که مردم یک خانه را میفروشند و خانهای دیگر را میخرند، اما این تأثیر خالص صفر بر عرضه کل مسکن دارد، زیرا آنها خانهای را در جای دیگری از بازار خارج میکنند.
ساخت خانه جدید
تعداد خانه های جدید برای فروش از نظرسنجی از سازندگان بدست می آید که اداره سرشماری ایالات متحده برای محاسبه این تعداد انجام می دهد.تغییرات ساخت خانه جدید بسته به موارد زیر است:
- سازندگان چقدر مطمئن هستند که می توانند خریدار پیدا کنند.
- سازندگان چقدر راحت می توانند کارگران و مصالح مورد نیاز خود را تهیه کنند.
- چقدر هوا برای ساخت و ساز خوب است.
سیاست های دولت
سیاست های فدرال و محلی هر دو تأثیرات مهمی بر عرضه و تقاضا در بازار املاک و مستغلات دارند. به گفته فردی مک، کنترلهای منطقهبندی و مخالفت با ساختوسازهای جدید توسط ساکنان محلی با نگرشهای Not-In-My-Back-Yard (NIMBY) در مناطق خاص، توسعه را کند میکند. به این دلیل است که NIMBYism می تواند به تصمیمات محلی برای جلوگیری از توسعه کمک کند.
توجه داشته باشید قوانین محلی همچنین ممکن است ارتفاع ساختمان یا تعداد خانه های مجاز برای ساخت در هر هکتار را محدود کند، که عرضه خانه ها را کاهش می دهد و آنها را ارزان تر می کند.
عوامل موثر بر تقاضای مسکن
تقاضای مسکن نیز تحت تأثیر نیروهای مختلف اقتصادی و اجتماعی است که بر مشاغل املاک و مستغلات تأثیر می گذارد.
نرخ بهره وام مسکن
نرخ بهره فاکتورهای اصلی در میزان هزینه ای است که خریداران می توانند برای خانه ها بپردازند و خواهند پرداخت. زمانی که نرخ وام مسکن پایین است، برای تامین مالی یک خانه هزینه زیادی نمی برد. این بدان معناست که خریداران خانه می توانند خانه های گران تری را با همان بودجه ماهانه بخرند.
به عنوان مثال، یک خریدار با 40000 دلار برای پیش پرداخت و 1500 دلار بودجه ماهانه برای پرداخت وام مسکن می تواند خانه ای به ارزش 412242 دلار با نرخ متوسط بهره بسیار پایین 2.65 درصد برای وام مسکن ثابت 30 ساله که در ژانویه 2021 حاکم بود، خریداری کند. به فردی مک. همین خریدار فقط میتوانست خانهای به ارزش 310122 دلار با نرخ بهره معمولی 5.3 درصدی ارائه شده در جولای 2022 بخرد.
شما می توانید وام مسکن ماهانه برای هر ملکی را با ماشین حساب وام مسکن مانند این محاسبه کنید.
از آنجا که آنها می توانند تأثیر زیادی بر پرداخت ماهانه وام مسکن داشته باشند، نرخ وام مسکن به تنهایی می تواند به طور قابل توجهی تقاضا برای خانه ها را تغییر دهد. در سال 2022، تلاشهای فدرال رزرو برای مهار تورم با افزایش نرخهای بهره باعث افزایش نرخهای وام مسکن شد.
نرخ بهره برای وامهای مسکن با نرخ ثابت معمولاً همراه با بازده اوراق قرضه 10 ساله بالا یا پایین میرود ، که به نوبه خود اگر معاملهگران اوراق قرضه فکر کنند فدرال رزرو به شدت نرخهای بهره را افزایش خواهد داد، افزایش مییابد. افزایش نرخ بهره فدرال رزرو به تقاضا لطمه زد و فروش مسکن را کاهش داد – اگرچه قیمت ها به دلیل عرضه محدود به افزایش ادامه دادند.
سلامت مالی مصرف کننده عرضه و تقاضا در املاک و مستغلات
اقتصاد گسترده تر و وضعیت جیب مردم نیز تأثیرات عمده ای بر تقاضای خرید مسکن دارد. وقتی مردم سرشار از پول نقد هستند و در شغل خود احساس امنیت می کنند و از جهت گیری اقتصاد خوبی برخوردارند، به احتمال زیاد برای خرید خانه سرمایه گذاری می کنند.
یکی از راههای اندازهگیری خلق و خوی کلی – و دریافت ایدهای از آنچه بر عرضه و تقاضا تأثیر میگذارد – شاخص احساسات خرید خانه توسط غول وام مسکن فانی مای است که هر ماه از مصرفکنندگان در مورد درآمدشان، احساس امنیت شغلیشان و اینکه آیا این یک کالای خوب است نظرسنجی میکند.
در سال 2021، خوشبینی در مورد خرید و فروش خانهها بهدلیل شکل سالم مالی خانوار به طور کلی تقویت شد، با بهبود بازار کار و پرداختهای محرک از سوی دولت که باعث تقویت درآمد خریداران مسکن شد. اما طبق این نظرسنجی، با گذشت زمان، افزایش قیمت ها و نرخ وام مسکن چشم انداز خرید مسکن را ضعیف کرد.
تغییرات جمعیتی عرضه و تقاضا در املاک و مستغلات
تعداد افراد در بازار خانه ها نیز می تواند بر تقاضا تأثیر بگذارد و هجوم خریداران جدید تقاضا را افزایش می دهد. در اوج رونق مسکن در سال 2021، موجی از هزاره ها وارد عصر اصلی خرید خانه شدند، به این معنی که خریداران حتی بیشتر به دنبال آن خانه های کمیاب، به ویژه خانه های «سطح ورودی» با قیمت پایین تر و مناسب برای خریدارانی که برای اولین بار هستند بودند.
جسیکا لاوتز، معاون جمعیتشناختی و بینشهای رفتاری در NAR، گفت: «موجی از جوانان وجود دارد که در اوج تشکیل خانواده در حال پیر شدن هستند. و آن جوانان میخواهند جایی برای زندگی پیدا کنند و حقوق صاحبان سهام و منافع مالی که مالکیت خانه به همراه دارد به دست آورند.»
سرمایه گذاران نهادی نیز به رونق مسکن کمک کردند و سهم کوچک اما رو به رشدی از بازار را تشکیل دادند. بر اساس مطالعه NAR، در سال 2021، 13.2 درصد از خانه های فروخته شده توسط شرکت ها، شرکت ها و شرکت های با مسئولیت محدود (LLCs) خریداری شده است که نسبت به 11.8 درصد در سال 2020 افزایش یافته است.
سوال متداول
چه زمانی تعادل در عرضه و تقاضا رخ می دهد؟
تعادل قیمتی است که عرضه و تقاضا در آن متعادل میشوند —هیچ مازاد و کمبودی وجود ندارد. خریداران مایلند دقیقاً به همان اندازه کالایی را خریداری کنند که فروشندگان مایل به فروش هستند. نقطه تعادل در پاسخ به تغییرات عرضه و تقاضا حرکت می کند. تقاضای بیشتر نسبت به عرضه باعث افزایش قیمت تعادلی و کاهش تقاضا باعث کاهش آن می شود.
اگرچه اقتصاددانان بر این باورند که بازارها در بلندمدت به سمت تعادل گرایش دارند، زندگی واقعی خارج از کتاب درسی اقتصاد نامرتب است و قیمت ها در مسیر تعادل به شدت بالا می روند.
چرا تقاضا برای مسکن انعطاف پذیرتر از عرضه است؟
در حالی که تقاضا می تواند در پاسخ به شرایط مالی یا اجتماعی به اندازه یک کلاه تغییر کند، تعدیل عرضه در بازار مسکن بسیار زمان می برد. افزایش عرضه خانه برای فروش به معنای ساخت خانه یا ساختمان آپارتمانی است که طبق آمار دولتی، زمان زیادی طول می کشد – 7.2 ماه برای یک خانه یک خانواده، و بیش از یک سال برای یک ساختمان آپارتمان متوسط در سال 2021.
بر اساس تحقیقات اخیر، با وجود چنین بادهای مخالف، ساخت خانه در طول چند دهه گذشته میلیون ها واحد از تقاضا عقب افتاده است.
دیدگاهتان را بنویسید
برای نوشتن دیدگاه باید وارد بشوید.
