آیا ملکی دارید که اجاره می دهید؟ علاوه بر پتانسیل رشد منظم درآمد و سرمایه، سرمایه گذاری در املاک و مستغلات کسرهایی را ارائه می دهد که می تواند مالیات بر درآمد را بر سود شما کاهش دهد. ابتدا در نظر بگیرید که چه نوع سرمایه گذار املاک و مستغلات هستید. آیا شما یک سرمایه گذار منفعل هستید یا یک حرفه ای املاک و مستغلات؟ طبقه بندی شما به عنوان یکی یا دیگری تعیین می کند که چگونه با درآمد و زیان شما برخورد می شود.

برخورد مالیاتی بر درآمد و زیان کسر مالیات املاک اجاره

املاک و مستغلات به طور کلی یک فعالیت منفعل در نظر گرفته می شود. با این حال، سطح مشارکت شما، نحوه مالیات بر درآمد و زیان هایی را که دارایی ایجاد می کند، تعیین می کند.

متخصصان املاک و مستغلات

خدمات درآمد داخلی (IRS) یک متخصص املاک و مستغلات را کسی تعریف می کند که بیش از نیمی از ساعات کاری خود را در کسب و کار اجاره می گذراند. این ممکن است شامل توسعه ملک، ساخت و ساز، تملک و مدیریت باشد. همچنین باید بیش از 750 ساعت در سال را به کار در املاک اجاره ای خود اختصاص دهید تا به عنوان یک حرفه ای واجد شرایط شوید.

فعالیت های متخصصان املاک و مستغلات به عنوان فعالیت های منفعل تلقی نمی شود. در عوض، درآمدی که تولید می کنید به عنوان درآمد فعال (یعنی درآمد غیر منفعل) مشخص می شود. به این ترتیب، می‌توانید از زیان‌ها برای جبران سایر درآمدها (به عنوان مثال، دستمزد، حقوق، بهره و سود سهام) استفاده کنید و اگر اجاره درآمد ایجاد کند، از مالیات خالص سرمایه‌گذاری 3.8 درصدی اجتناب کنید.

مشارکت مواد

اگر از لحاظ مادی به عنوان یک حرفه ای املاک و مستغلات شرکت کرده اید، مشارکت املاک اجاره ای شما با مالیات غیرمنفعل مواجه می شود. شما می توانید از هر ضرری برای جبران سایر انواع درآمد استفاده کنید و مشمول مالیات خالص سرمایه گذاری نخواهید بود.

طبق IRS، در صورتی که هر یک از آزمون‌های زیر را داشته باشید، از نظر مادی در یک فعالیت شرکت کرده‌اید:

• شما در طول سال بیش از 500 ساعت در این فعالیت شرکت کردید.
• شما تمام (یا تقریباً تمام) کار را در فعالیت انجام می دهید.
• شما بیش از 100 ساعت در طول سال در این فعالیت کار می کنید و حداقل به اندازه هر کس دیگری کار می کنید.
• این فعالیت یک فعالیت مشارکتی قابل توجه (SPA) است و شما حداقل 500 ساعت در SPA شرکت کرده اید.
• شما بطور مادی در هر پنج سال از 10 سال گذشته (چه متوالی یا غیر متوالی) در این فعالیت شرکت کرده اید.
• این فعالیت یک فعالیت خدماتی شخصی است و شما در هر سه سال مالیاتی قبلی شرکت کرده‌اید.
• بر اساس همه واقعیت ها و شرایط، شما در طول سال به صورت «معمول، مستمر و اساسی» در فعالیت شرکت کردید.

مشارکت فعال

مشارکت فعال استاندارد پایین تری از مشارکت نسبت به مشارکت مادی است. اگر «تصمیمات مدیریتی را به معنای واقعی و با ارزش می‌گیرید»، IRS با شما به‌عنوان مشارکت‌کننده فعال رفتار می‌کند.3تصمیمات مدیریتی که به عنوان مشارکت فعال به حساب می آیند شامل موارد زیر است:

• تایید مستاجران جدید
• تعیین شرایط اجاره
• تصویب هزینه ها

اگر شما فعالانه با تصمیم گیری های مدیریتی مشارکت می کنید – و حداقل 10٪ در سرمایه گذاری علاقه دارید – ممکن است بتوانید برخی از ضررهای غیرفعال خود را کسر کنید.

این سطح مشارکت اجازه می دهد تا قانون ضرر منفعل خاصی وجود داشته باشد. به طور کلی، اگر درآمد ناخالص تعدیل شده (MAGI) شما 100،000 دلار یا کمتر باشد، می توانید تا 25000 دلار از ضررهای غیرفعال را کسر کنید . اگر MAGI شما بین 100,000 تا 150,000 دلار باشد، کسر کاهش می یابد. هنگامی که MAGI شما از 150000 دلار فراتر رفت، نمی توانید هیچ ضرر غیرفعالی را متحمل شوید. زیان های بیش از 25000 دلار را می توان به سال بعد منتقل کرد.

فعالیت غیرفعال کسر مالیات املاک اجاره

از سوی دیگر، اگر ملک اجاره ای شما یک سرمایه گذاری جانبی باشد – و شما به طور مادی در سرمایه گذاری شرکت نکنید – یک فعالیت منفعل در نظر گرفته می شود. در این مورد، هر گونه ضرر فعالیت غیرفعال را می توان تنها برای جبران درآمد فعالیت غیرفعال استفاده کرد. به عبارت دیگر، شما نمی توانید از ضرر و زیان ملک اجاره ای برای محافظت از سایر درآمدهای مشمول مالیات استفاده کنید. در عوض، زیان‌ها تا زمانی که درآمد غیرفعال ایجاد کنید یا سرمایه‌گذاری را بفروشید به جلو منتقل می‌شوند.

منابع درآمد ملک اجاره ای

اگر مالک ملک اجاره‌ای هستید، باید تمام درآمد اجاره‌ای را که دریافت می‌کنید گزارش دهید-اما به خاطر داشته باشید که شامل مواردی بیش از چک‌های اجاره ماهانه می‌شود.

اجاره

پولی که برای اجاره دریافت می کنید عموماً مشمول مالیات در سالی است که آن را دریافت می کنید، نه زمانی که سررسید یا به دست آورده اید. این بدان معناست که هرگونه پیش پرداخت نیز باید به عنوان درآمد تلقی شود.

به عنوان مثال، فرض کنید خانه‌ای را به قیمت 1000 دلار در ماه اجاره می‌دهید و مستاجران جدید را ملزم می‌کنید که اجاره ماه اول و آخر را هنگام امضای قرارداد اجاره بپردازند . در این صورت، باید 2000 دلاری را که به عنوان درآمد دریافت کرده اید اعلام کنید، حتی اگر 1000 دلار از آن 2000 دلار دوره ای را پوشش دهد که ممکن است چندین سال در آینده باشد.

هزینه های پرداخت شده توسط مستاجر

هزینه هایی که مستاجران شما می پردازند به عنوان درآمد اجاره به حساب می آیند اگر هزینه برای چیزی باشد که آنها موظف به پرداخت نیستند. به عنوان مثال، فرض کنید مستاجر شما قبض آب را پرداخت کرده و آن را از پرداخت اجاره معمولی خود کسر می کند. در این صورت باید مبلغ را در درآمد اجاره خود لحاظ کنید. بسته به هزینه، می توانید مبلغ را به عنوان هزینه اجاره کسر کنید.

تجارت برای خدمات

اگر مستاجر شما در ازای اجاره به تجارت خدمات ارائه می دهد، باید ارزش بازار منصفانه خدمات را به عنوان درآمد در نظر بگیرید.7به عنوان مثال، اگر مستأجر شما خانه اجاره ای را در ازای اجاره یک ماهه (به ارزش 1000 دلار) رنگ می کند، حتی اگر پول نقد را دریافت نکرده اید، باید 1000 دلار را به عنوان درآمد در نظر بگیرید. با این حال، شما می توانید 1000 دلار را به عنوان هزینه کسر کنید.

سپرده های امنیتی

اگر قصد برگرداندن پول به مستاجر در پایان اجاره نامه باشد، هنگام دریافت سپرده های تضمینی مشمول مالیات نمی شوند. اما اگر مستاجر شما شرایط اجاره را رعایت نکند چه؟ به عنوان مثال، فرض کنید شما یک سپرده امنیتی 500 دلاری جمع آوری کرده اید و مستاجر شما نقل مکان می کند و سوراخ هایی در دیوارها ایجاد می کند که هزینه تعمیر آن 500 دلار است. شما باید 500 دلار را به عنوان درآمد آن سال درج کنید (اما می توانید هزینه های تعمیر را نیز کسر کنید).

توجه داشته باشید که سپرده تضمینی که به عنوان پرداخت نهایی اجاره استفاده می شود، پیش اجاره محسوب می شود. بنابراین، شما آن را به عنوان درآمد در سال دریافت می کنید.

کسر مالیات املاک اجاره

به عنوان صاحب ملک اجاره ای، می توانید هزینه های مختلف مربوط به خرید، بهره برداری و نگهداری ملک را کسر کنید. در اینجا خلاصه ای از رایج ترین کسرها آورده شده است.

کسر سود وام مسکن کسر مالیات املاک اجاره

هزینه های دریافت وام مسکن – مانند کمیسیون ها و هزینه های ارزیابی – هنگام پرداخت آنها کسر نمی شود. در عوض، این هزینه ها به پایه شما در ملک اضافه می شود.

با این حال، می توانید تا 750,000 دلار (اگر وام مسکن را قبل از 16 دسامبر 2017 دریافت کرده اید، یک میلیون دلار) از بدهی وام مسکن تضمین شده خانه اول یا دوم خود را کسر کنید. برای املاک سرمایه گذاری، می توانید بهره وام مسکن را به عنوان هزینه تجاری کسر کنید.

شرکت وام مسکن شما هر سال یک فرم IRS 1098 را برای شما ارسال می کند که نشان می دهد چقدر سود در طول سال پرداخت کرده اید. اگر بخشی از پرداخت شما شامل پولی است که برای پوشش مالیات و بیمه به حساب امانی می رود، شرکت وام مسکن شما باید آن را به شما نیز گزارش دهد.

در حالی که سود وام مسکن خانه در جدول A  از فرم مالیاتی 1040 یا 1040-SR گزارش شده است ، بهره رهن ملک اجاره ای در جدول E گزارش شده است.

استهلاک املاک اجاره ای

یکی دیگر از کسر مالیات کلیدی، کمک هزینه برای استهلاک است . استهلاک به جای کسر زیاد هنگام خرید (یا بهبود) ملک، به شما این امکان را می دهد که هزینه ها را در طول عمر مفید ملک کسر کنید . IRS به شما امکان می دهد ملک اجاره ای را در صورت داشتن شرایط زیر مستهلک کنید:

• شما مالک ملک هستید.
• شما از ملک در کسب و کار یا فعالیت های درآمدزا استفاده می کنید.
• دارایی دارای عمر مفید قابل تعیین است – به این معنی که چیزی است که فرسوده شده، پوسیده می شود، استفاده می شود، منسوخ می شود، یا ارزش خود را به دلایل طبیعی از دست می دهد.
• انتظار دارید ملک بیش از یک سال دوام بیاورد.
• ملک مورد استفاده قرار نگرفت و بعداً در همان سال دفع شد (یا دیگر برای تجارت استفاده نشد).

املاک اجاره ای مسکونی که پس از سال 1986 در خدمت قرار می گیرند با استفاده از  سیستم بازیابی هزینه تسریع شده اصلاح شده (MACRS) مستهلک می شوند. این روش هزینه ها (و کسر استهلاک) را در طول 27.5 سال تقسیم می کند – چیزی که IRS “عمر مفید” ملک اجاره ای را در نظر می گیرد.

در حالی که استهلاک در حال حاضر باعث صرفه جویی در پول شما می شود، سازمان امور مالیاتی ممکن است بخشی از آن پول را بخواهد. اگر اموال را مستهلک کنید و سپس آن را به قیمتی بیشتر از ارزش مستهلک شده آن بفروشید، بر سود آن مالیات بازپس گیری استهلاک بدهکار خواهید بود. بسیاری از سرمایه گذاران املاک و مستغلات از 1031 صرافی برای به تعویق انداختن مالیات استفاده می کنند – از جمله بازپس گیری استهلاک و مالیات بر عایدی سرمایه.

تعمیرات و بهبود

صاحبان املاک اجاره ای ممکن است تصور کنند که هر کاری که در ملک خود انجام می دهند یک هزینه قابل کسر است. به گفته سازمان امور مالیاتی، اینطور نیست.

تعمیر ملک اجاره ای شما را در شرایط خوبی نگه می دارد و در سالی که هزینه آن را پرداخت می کنید یک هزینه قابل کسر است. تعمیرات شامل رنگ آمیزی، تعمیر توالت شکسته و تعویض کلید چراغ معیوب است. از سوی دیگر، بهبودها به دارایی شما ارزش می‌افزایند و زمانی که برای آنها پرداخت می‌کنید کسر نمی‌شوند. در عوض، شما هزینه بهبود (و خرید) یک ملک را با کاهش ارزش هزینه در طول عمر مفید ملک خود بازیابی می کنید. بهبودها ممکن است شامل سقف، پاسیو یا گاراژ جدید باشد.

از نظر مالیاتی، به جای اینکه منتظر بمانید تا چند برابر شود و نیاز به بازسازی داشته باشید، باید تعمیرات را به دلیل بروز مشکلات انجام دهید.

مالیات بر مستغلات

مالیات بر املاک یک هزینه مداوم برای صاحبان املاک اجاره ای است. صاحبان خانه می توانند در مجموع تا 10000 دلار (5000 دلار در صورت ثبت نام ازدواج جداگانه) برای مالیات بر دارایی و مالیات بر درآمد ایالتی و محلی یا مالیات فروش کسر کنند. با این حال، این محدودیت برای فعالیت های تجاری اعمال نمی شود. بسته به سطح مشارکت شما در ملک، ممکن است بتوانید کل مبلغ را به عنوان هزینه تجاری کسر کنید.

مخارج سفر

پولی که در سفر برای جمع آوری اجاره یا نگهداری ملک اجاره ای خود خرج می کنید قابل کسر است. با این حال، اگر هدف از سفر بهبود بود، باید آن هزینه را به عنوان بخشی از بهبود بازیابی کنید.

دو راه برای کسر هزینه های سفر وجود دارد : استفاده از هزینه های واقعی یا نرخ استاندارد مسافت پیموده شده . آخرین جزئیات در مورد الزامات IRS و مجاز مسافت پیموده شده فعلی در IRS Publication 463 موجود است.

سایر هزینه های مشترک

علاوه بر بهره وام مسکن، تعمیرات و استهلاک ، برخی از هزینه های رایج دیگر که می توانید کسر کنید عبارتند از:

• تبلیغات
• کارکنان و پیمانکاران مستقل
• هزینه های دفتر خانه
• حق بیمه
• مراقبت از چمن
• خسارات ناشی از تلفات (طوفان، زلزله، سیل و غیره) یا سرقت
• خدمات حرفه ای (به عنوان مثال، حسابداران، تهیه کنندگان مالیات، مدیران املاک، وکلا)
• خدمات رفاهی
• هزینه اموال شخصی (به عنوان مثال، لوازم خانگی و مبلمان) مورد استفاده در فعالیت های اجاره

چه چیزی قابل کسر نیست؟

مقررات IRS ممکن است بر اساس موقعیت‌های خاص متفاوت باشد، اما هزینه‌های عمومی معمولاً کسر نمی‌شوند. آن دسته بندی های کلی در زیر مورد بحث قرار می گیرند.

هزینه های شخصی

به طور کلی، شما نمی توانید هزینه هایی را که صرفاً ماهیت شخصی دارند و به ملک اجاره ای وابسته نیستند، کسر کنید. اینها می تواند شامل خرید شخصی غذا، پوشاک یا مسافرت باشد. در بسیاری از موارد، ممکن است خود را به طور موقت در یک ملک اجاره ای که مالک آن هستید، بیابید. مثالی از ماندن شما در محل برای انجام تعمیرات به تنهایی در نظر بگیرید. هزینه های شخصی اقامت شما کسر نمی شود.

تعمیرات در مقابل ارتقاء

در حالی که ارتقاهایی که ارزش ملک را افزایش می دهد یا عمر مفید آن را افزایش می دهد، معمولاً قابل کسر هستند، ممکن است به جای کسر کامل در سال جاری، نیاز به سرمایه گذاری و استهلاک در طول زمان داشته باشند. این با تعمیراتی متفاوت است که عمر مفید دارایی را افزایش نمی دهد و سودمندی ملک را افزایش نمی دهد. بنابراین، در حالی که هر دو نوع هزینه ممکن است قابل کسر باشد، انواع خاصی از هزینه ها ممکن است به طور کامل در یک دوره واحد کسر نشوند، بلکه باید در طول زمان تقسیم شوند.

مخارج در زمان خالی بودن کسر مالیات املاک اجاره

ممکن است نتوانید هزینه های مربوط به ملک اجاره ای را زمانی که خالی است یا درآمد اجاره ای کسب نمی کنید، کسر کنید. این ممکن است شامل هزینه هایی مانند بهره وام مسکن یا هزینه های تبلیغات باشد. توجه داشته باشید که بسته به حوزه قضایی شما، ممکن است استثنائات یا قوانین خاصی وجود داشته باشد. علاوه بر این، اگر شما مالیات‌دهنده پایه نقدی هستید، نمی‌توانید اجاره‌های وصول‌نشده را کسر کنید، زیرا این اجاره‌ها جمع‌آوری نشده یا در درآمد جمع نشده‌اند.

هزینه سفر

به طور کلی، هزینه های سفر از خانه شما به ملک اجاره ای به عنوان هزینه های شخصی در نظر گرفته می شود و از مالیات کسر نمی شود. ممکن است بتوانید هزینه رفت و آمد به ملک را برای نگهداری یا مدیریت کسر کنید.

جریمه و جریمه کسر مالیات املاک اجاره

همانطور که در مورد سایر انواع کسر مالیات وجود دارد، احتمالاً مجاز به کسر هزینه جریمه ها و جریمه ها نیستید. برخی از جریمه ها و جریمه ها ممکن است به عنوان هزینه ملک اجاره ای کسر نشود، اگر در نتیجه نقض قوانین، قوانین، یا دستورالعمل های انجمن صاحب خانه باشد. در بسیاری از این شرایط، جریمه ها یا جریمه ها را می توان با رعایت ساده مقررات رایج اجتناب کرد.

کاندومینیوم ها و تعاونی ها

اگر صاحب یک کاندومینیوم یا تعاونی اجاره ای هستید، هر کدام قوانین خاصی دارند:

• کاندومینیوم: اگر اجاره یک کاندومینیوم است، احتمالاً برای نگهداری مناطق مشترک – مانند لابی ها، آسانسورها و مناطق تفریحی، عوارض یا ارزیابی هایی را پرداخت می کنید. هنگامی که آپارتمان خود را اجاره می کنید، می توانید هزینه هایی مانند استهلاک، تعمیرات، بهره و مالیات های مربوط به این ملک مشترک را کسر کنید. با این حال، درست مانند اجاره یک خانواده، نمی‌توانید پولی را که برای بهبود سرمایه خرج می‌شود ، مانند ارزیابی یک خانه در باشگاه کسر کنید. در عوض، شما باید سهم خود را از هزینه کاهش دهید.
• تعاونی ها: هزینه های یک آپارتمان تعاونی که اجاره می کنید قابل کسر است. این شامل هزینه های نگهداری پرداخت شده به شرکت تعاونی مسکن است. با بهبود سرمایه به گونه‌ای متفاوت برخورد می‌شود. شما نه می توانید هزینه های بهبود را کسر کنید و نه می توانید آنها را مستهلک کنید. در عوض، شما باید هزینه بهبود را به پایه هزینه خود در سهام شرکت اضافه کنید و سود سرمایه خود را هنگام فروش کاهش دهید.

ثبت سوابق کسر مالیات املاک اجاره

تحت برنامه E IRS، فضاهایی برای دسته بندی های متفرقه از هزینه ها وجود دارد. این به شما انعطاف پذیری در مواردی که می توانید کسر کنید می دهد. اما آماده باشید تا از ادعای خود پشتیبان بگیرید و هزینه های تعمیرات و نگهداری را از مواردی که بهبود سرمایه هستند جدا کنید. به یاد داشته باشید، پولی که برای بهبود هزینه می کنید می تواند بدهی مالیاتی شما را هنگام فروش کاهش دهد.

برای اثبات مشارکت فعال خود و زمان صرف شده در املاکتان در هر سال، برنامه‌ریزی کنید تا اسناد پشتیبانی (مانند کتاب‌های قرار ملاقات، خاطرات، تقویم‌ها و گزارش‌ها) را حفظ کنید.

نتیجه کسر مالیات املاک اجاره

مالکیت ملک اجاره ای زمانی سودآورتر است که قوانین مالیاتی را قبل از ورود به آن در نظر بگیرید. از آنجایی که تعداد کمی کسر در دسترس است، بهتر است بدانید که برای کدام یک واجد شرایط هستید تا بتوانید درآمد خود را به حداکثر برسانید. علاوه بر این، درک نحوه عملکرد مالیات بر درآمد اجاره شما و فروش نهایی ملک شما ضروری است. برای راهنمایی بیشتر و کمک در مورد کسر، مالیات و برنامه ریزی، حتما با یک متخصص مالیاتی واجد شرایط مشورت کنید.