سقف نرخ بهره Interest Rate Cap

سقف نرخ بهره به وام گیرندگان اجازه می دهد تا حد بالایی را برای بهره متغیر تعیین کنند. اگر شرایط بازار بدتر شود و نرخ بهره متغیر فراتر از حد بالایی از پیش تعیین شده افزایش یابد، وام گیرندگان نیازی به پرداخت اضافی ندارند. سقف بهره از وام گیرندگان در برابر افزایش غیر واقعی بهره وام محافظت می کند.

برای فعال کردن سقف بهره، وام گیرندگان باید حق بیمه سقف بهره را از قبل پرداخت کنند. نرخ بهره ای که در آن ارائه دهنده سقف شروع به پرداخت به وام گیرنده برای فراتر از حد از پیش تعیین شده می کند، به عنوان نرخ اعتصاب شناخته می شود. اگر نرخ اعتصاب کمتر باشد، حق بیمه سقف درآمد (پرداخت اولیه) بیشتر است.

به طور خلاصه:

سقف نرخ بهره چگونه کار می کند؟

سقف نرخ بهره، به وام گیرندگان اجازه می دهد تا حد بالایی را برای بهره متغیر تعیین کنند. بنابراین، اگر شرایط بازار بدتر شود و نرخ بهره متغیر فراتر از حد بالایی از پیش تعیین شده افزایش یابد، وام گیرندگان نیازی به پرداخت اضافی ندارند.

اجازه دهید ابتدا نرخ بهره متغیر را تعریف کنیم تا این حد بالا را بهتر درک کنیم. نرخ بهره متغیر برای وام مسکن یا وام اعمال می شود . نرخ بهره متغیر بسته به شرایط بازار در نوسان است. بهره اخذ شده از وام های متغیر به نرخ مرجع یا معیار یک شاخص بستگی دارد.

نرخ بهره متفاوت است؛ نه وام دهنده و نه وام گیرنده هیچ کنترلی بر آن ندارند. بنابراین به آن نرخ بهره شناور یا نرخ بهره قابل تنظیم نیز می گویند. در مقابل، نرخ های بهره ثابت در طول تعهد بدهی ثابت می ماند.

یک هشدار وجود دارد: برای فعال کردن این گزینه حد بالا در وام با بهره متغیر. وام گیرندگان باید یک حق بیمه اضافی از قبل پرداخت کنند. ارائه دهندگان سقف این کارمزد را برای بازسازی وام دریافت می کنند. با این وجود، وام گیرندگان در طول مدت وام از مزایای سقف بهره بهره مند می شوند. به این پرداخت اولیه، قیمت گذاری سقف بهره می گویند.

یک قرارداد سقف بهره سه عامل تعیین کننده قیمت گذاری سقفی را ذکر می کند:

1. مبلغ فرضی
2. نرخ ضربه
3. مدت، اصطلاح

اصطلاح “مبلغ فرضی” به اندازه سقف اشاره دارد. به طور معمول، فرضی مبلغ پوشش وام است. از سوی دیگر، نرخ اعتصاب نرخ بهره ای است که در آن وام دهنده شروع به پرداخت وام گیرنده می کند (برای فراتر از حد از پیش تعیین شده). بنابراین، به طور طبیعی، نرخ پایین تر است، و حق بیمه سقف درآمد (پرداخت اولیه) بالاتر است. 

حد بالای نرخ بهره برای مدت زمان از پیش تعیین شده قابل اعمال است . این مدت به عنوان “ترم” نامیده می شود. باز هم، هر چه مدت طولانی تر باشد، قیمت سقف بالاتر است.

دولت ایالات متحده یک اصلاحیه سقف بهره ۶ درصدی را برای پرسنل نظامی الزامی می کند. برای استفاده از این اخطار، فرد باید قبل از پیوستن به ارتش وام را خریداری کرده باشد. به طور مشابه، برخی از شرکت‌های کارت اعتباری ایالات متحده معافیت‌های سالانه هزینه‌ای را برای افسران ارتش فعال (در کارت سفر آنها) ارائه می‌کنند.

انواع سقف های نرخ بهره

وقتی یک ARM را خارج می کنید، سه سقف نرخ بهره مختلف کنترل می کنند که نرخ بهره شما چقدر می تواند افزایش یا کاهش یابد. 

درپوش اولیه: سقف اولیه شما تعیین می کند که نرخ بهره شما در اولین بار پس از پایان دوره با نرخ ثابت اولیه چقدر می تواند افزایش یابد. سقف اولیه معمولاً ۲ درصد یا ۵ درصد است. 

درپوش بعدی: سقف بعدی تعیین می کند که چقدر نرخ بهره شما می تواند در سال های پس از سقف تعدیل اولیه تعدیل شود. سقف بعدی معمولاً ۲ درصد بالاتر تعیین می شود.

کلاه مادام العمر: سقف مادام العمر حداکثر درصدی است که نرخ بهره شما می تواند در طول عمر وام افزایش یابد. معمولاً روی ۵٪ تنظیم می شود، به این معنی که نرخ شما هرگز نمی تواند بیش از ۵ درصد از نرخ اولیه شما بالاتر رود.

چگونه سقف نرخ بهره را می توان ساختار داد؟

سقف نرخ بهره، می تواند اشکال مختلفی داشته باشد. وام دهندگان انعطاف پذیری در سفارشی سازی نحوه ساختار سقف نرخ بهره دارند. ممکن است یک محدودیت کلی برای بهره برای وام وجود داشته باشد. سقف نرخ بهره ای است که وام شما هرگز نمی تواند از آن تجاوز کند، به این معنی که هر چقدر هم که نرخ بهره در طول عمر وام افزایش یابد، نرخ وام هرگز از حد نرخ از پیش تعیین شده تجاوز نخواهد کرد.

سقف‌های نرخ بهره نیز می‌تواند به گونه‌ای طراحی شود که افزایش تدریجی نرخ وام را محدود کند. وام مسکن با نرخ قابل تنظیم یا ARM دارای دوره ای است که در آن نرخ می تواند مجددا تنظیم شود و در صورت افزایش نرخ وام مسکن افزایش یابد.

نرخ ARM ممکن است روی یک نرخ شاخص به اضافه چند درصد اضافه شده توسط وام دهنده تنظیم شود. ساختار سقف نرخ بهره محدود می کند که نرخ وام گیرنده چقدر می تواند در طول دوره تعدیل مجدداً تعدیل یا بالاتر رود. به عبارت دیگر، محصول تعداد نقاط درصد نرخ بهره ای را که ARM می تواند بالاتر برود، محدود می کند. سقف های نرخ بهره می تواند از وام گیرندگان در برابر افزایش چشمگیر نرخ محافظت کند و همچنین سقفی برای حداکثر هزینه های نرخ بهره ایجاد کند.

سقف نرخ بهره برای چه مواردی استفاده می شود؟

سقف‌های نرخ بهره توسط وام‌گیرندگان استفاده می‌شود و معمولاً پوششی از نرخ بهره در تمام مراحل  چرخه املاک و مستغلات است . آنها به ویژه برای بدهی های کوتاه مدت در دارایی های انتقالی که نیاز به انعطاف پذیری برای بازپرداخت یا فروش دارند، استفاده می شوند. سقف نرخ بهره دارای یک پیش پرداخت از پیش تعیین شده و بدون جریمه بازپرداخت پیش از موعد است.

سقف‌ها اجازه می‌دهند که سرمایه‌گذاری با هزینه بهره، در صورت نیاز، پذیرفته شود، و وام‌دهندگانی که نرخ شناور ارائه می‌دهند معمولاً از وام‌گیرنده می‌خواهند که سقف بهره را به عنوان شرط وام خریداری کند.

مثال ها

اجازه دهید به چند نمونه سقف نرخ بهره نگاه کنیم تا کاربرد عملی آن را درک کنیم.

مثال ۱

فرمول حق بیمه سقف بهره به شرح زیر است:

حق بیمه سود = (سطح شاخص – قیمت اعتصاب) x (روز در دوره / ۳۶۰) x (مبلغ فرضی)

حال فرض کنیم فردی وام مسکن می گیرد و سقفی با نرخ اعتصاب ۶ درصدی مذاکره می کند. بهره وام بر اساس LIBOR است. این وام دارای مبلغ واقعی ۹۰۰۰۰۰۰ دلار است و مدت سقف درآمد آن ۱۲۰ روز است.

در تاریخ تنظیم مجدد (روز ۱۲۰)، نرخ LIBOR 4 ماهه ۹٪ بود. بنابراین، ارائه دهنده سقف مبلغ زیر را به فردی پرداخت:

• حق بیمه سقف سود = (سطح شاخص – قیمت اعتصاب) x (روز در دوره / ۳۶۰) x (مبلغ فرضی)
• حق بیمه سقف سود = (۹٪ – ۶٪) x (120/360) x 9,000,000
• حق بیمه سقف سود = ۹۰۰۰۰ دلار

از طرف دیگر، اگر نرخ LIBOR 4 ماهه در تاریخ تنظیم مجدد (روز ۱۲۰) ۸٪ باشد، ارائه دهنده سقف مبلغ زیر را پرداخت می کند:

• حق بیمه سقف سود = (سطح شاخص – قیمت اعتصاب) x (روز در دوره / ۳۶۰) x (مبلغ فرضی) 
• حق بیمه سقف سود = (۸٪ – ۶٪) x (120/360) x 9,000,000
• حق بیمه سقف سود = ۶۰۰۰۰ دلار

اگر در تاریخ تنظیم مجدد (روز ۱۲۰)، نرخ LIBOR 4 ماهه ۵٪ بود، در این صورت ارائه دهنده سقف هیچ مبلغی را به فردی پرداخت نمی کرد.

مثال ۲

در اکتبر ۲۰۲۲، موسسات مالی غیربانکی (NBFI) بنگلادش از فدراسیون اتاق‌های بازرگانی و صنعت بنگلادش (FBCCI) درخواست کردند تا تسهیلات را در سقف‌های بهره تسهیل کند.

موسسات مالی بنگلادش این درخواست رسمی را بر اساس بحران مالی مطرح کردند. موسسات مالی همچنین از انجمن شرکت های مالی و لیزینگ بنگلادش (FCA) حمایت دریافت کردند. FCA یک مرجع نظارتی برای غیر بانک ها است.

در سال ۲۰۲۲، بانک مرکزی بنگلادش سقف بهره را ۷ درصد تعیین کرد. اما اکثر بانک‌های بنگلادش در مورد سپرده‌ها همین پیشنهاد را ارائه کردند و بسیج سپرده NBFI تقریباً غیرممکن شد.

به دلیل سیل و همه گیری کووید-۱۹، بانک مرکزی به وام گیرندگان بانکی آرامش داد. اما این آرامش به غیر بانک ها پیشنهاد نشد. علاوه بر این، مؤسسات غیربانکی نیز از کلاهبرداری های متعدد رنج می بردند.

مزایا و معایب

مزایا:

• سقف بهره از وام گیرندگان در برابر افزایش ناگهانی یا غیر واقعی نرخ بهره محافظت می کند.
• اگر مشکل بهره بیش از حد رخ دهد، وام گیرنده وام از ارائه دهنده سقف پرداختی دریافت می کند. با این وجود، سود پرداخت شده توسط وام گیرنده وام همیشه در حد سقف باقی می ماند.
• اگر نرخ بازار کاهش یابد، وام گیرندگان به وام های خود سود کمتری می پردازند.

معایب :

• در بیشتر موارد، مردم برای جلوگیری از عدم اطمینان، وام با بهره ثابت را انتخاب می کنند. با این حال، ساختار سقف بهره به دلیل پیچیدگی، گیرندگان کمتری پیدا می کند.
• وام گیرندگان باید برای بازپرداخت وام حتی در بدترین سناریوها آماده باشند.
• حق بیمه اولیه خود یک امر گران است. هر چه مدت سقف طولانی‌تر باشد، حق بیمه پرهزینه‌تر است.

محدودیت های سقف نرخ بهره

محدودیت‌های ساختار سقف نرخ بهره می‌تواند به محصولی بستگی داشته باشد که وام گیرنده هنگام ورود به وام مسکن یا وام انتخاب می‌کند. اگر نرخ بهره در حال افزایش باشد، نرخ بالاتر تعدیل خواهد شد و وام گیرنده شاید بهتر بود در ابتدا وام با نرخ ثابت دریافت می کرد.

اگر چه سقف افزایش درصد را محدود می کند، نرخ وام همچنان در یک محیط افزایش نرخ افزایش می یابد. به عبارت دیگر، وام گیرندگان باید بتوانند در صورت افزایش قابل توجه نرخ، نرخ بدترین سناریو را برای وام پرداخت کنند

سقف و کف نرخ بهره

• حد بالایی در بهره وام “سرپوش” نامیده می شود. در مقابل، حد پایین سود وام را کف نرخ بهره می نامند.
• حد بالا از وام گیرندگان محافظت می کند. حد پایین از وام دهندگان محافظت می کند .
• حد بالایی تنها زمانی اعمال می شود که نرخ بهره شناور به سقف برسد (از نرخ اعتصاب تجاوز کند). در مقابل، حد پایین زمانی ایجاد می شود که بهره وام کمتر از نرخ کف باشد.

چه چیزی هزینه سقف نرخ بهره را تعیین می کند؟

سه متغیر ذکر شده در بالا، هزینه سقف نرخ بهره برای وام گیرنده را تعیین می کند.

• مقدار وام یا اصطلاحاً “معمولی”: به طور کلی، سقف برای مبلغ بیشتر گرانتر از وام با وام کوچکتر است. به طور کلی هزینه سقف ۵۰ میلیون دلاری حدود دو برابر سقف ۲۵ میلیون دلاری خواهد بود.
• مدت: مدت زمانی است که سقف از وام گیرنده محافظت می کند. همانطور که انتظار دارید هر چه مدت طولانی تر باشد، سقف گران تر است. به طور معمول، هر ماه اضافی از مدت سقف تا حدودی بیشتر از ماه قبل هزینه دارد.
• نرخ اعتصاب: نرخ بهره ای است که در آن ارائه دهنده سقف بهره شروع به پرداخت به خریدار سقف یا وام گیرنده می کند. هنگامی که نرخ اعتصاب نسبتاً پایین است، به احتمال زیاد یک ارائه دهنده سقفی نیاز به پرداخت در طول مدت دارد. به طور طبیعی، کلاه‌هایی که ضربات کمتری دارند، گران‌تر از آنهایی هستند که نرخ ضربه‌های بالاتری دارند.

چه چیز دیگری می تواند باعث تغییر در قیمت سقف بهره شود؟

تغییرات در یک یا چند متغیر فوق می‌تواند قیمت سقف را تغییر دهد، اما قیمت سقف ممکن است در طول زمان بر اساس تغییرات در موارد زیر تغییر کند:

• نوسانات نرخ های بهره: سطوح بالای نوسانات نرخ بهره حاکی از احتمال بیشتری است که نرخ ها بالاتر از نرخ اصلی افزایش می یابد، که منجر به پرداخت بیشتر توسط فروشنده سقفی می شود.
• تغییرات در نرخ کلیدی: منعکس کننده انتظارات برای SOFR در طول مدت سقف است. با افزایش نرخ کلیدی، احتمال پرداخت به خریدار سقف افزایش می‌یابد که باعث افزایش هزینه سقف می‌شود. از سوی دیگر، کاهش نرخ کلیدی احتمالاً منجر به کاهش هزینه سقف می شود.

سقف نرخ بهره دوره ای در مقابل سقف نرخ بهره

سقف نرخ بهره دوره ای به حداکثر تعدیل نرخ بهره مجاز در یک دوره خاص وام یا وام مسکن با نرخ قابل تنظیم اشاره دارد. سقف نرخ دوره ای با محدود کردن میزان تغییر یا تنظیم یک محصول وام مسکن با نرخ قابل تنظیم (ARM) در هر بازه زمانی، از وام گیرنده محافظت می کند. سقف نرخ بهره، دوره ای تنها یکی از اجزای ساختار کلی سقف نرخ بهره است.

سقف نرخ بهره در مقابل سوآپ

• سقف بهره، اجازه هیچ گونه مبادله بهره میانی را نمی دهد. با این حال، با سوآپ نرخ بهره، وام گیرندگان می توانند پس از مدتی نرخ بهره ثابت را انتخاب کنند.
• اگر نرخ بهره از حد توافق شده دوجانبه بیشتر شود (نرخ اعتصاب)، وام گیرندگان سقف بهره حق بیمه دریافت می کنند. این مورد در مورد سوآپ نرخ بهره نیست.
• سقف های بهره برای محافظت از وام گیرندگان در برابر تغییرات ناگهانی نرخ بهره طراحی شده اند. در مقابل، سوآپ نرخ بهره برای سفته بازی، ایمن سازی و پوشش ضررهای اعتباری استفاده می شود
  

سوالات متداول