مدیریت تاریخ فروش  مالیات بر عایدی سرمایه 

شما می توانید با کنترل سالی که در آن مالکیت و مالکیت از دست شما خارج می شود و بنابراین، سالی که در آن سود سرمایه از معامله را گزارش می کنید، این بار مالیاتی را کاهش دهید. به عبارت دیگر، می توانید انتقال مالکیت را سالی تعیین کنید که انتظار دارید بار مالیاتی کمتری داشته باشید.

با توجه به خدمات درآمد داخلی (IRS)، “در صورتی که درآمد مشمول مالیات شما کمتر از 80000 دلار باشد، ممکن است برخی یا تمام سود خالص سرمایه با 0٪ مالیات مشمول مالیات شود.” بنابراین، اگر هیچ درآمد فعال و حداقل درآمد غیرفعال، از جمله سود حاصل از فروش دارایی سرمایه گذاری خود ندارید، ممکن است از پرداخت مالیات بر حداقل سود سرمایه خود اجتناب کنید. با این حال، اگر درآمد شما ثابت است و پرداخت مالیات بر سود اجتناب‌ناپذیر به نظر می‌رسد، ممکن است بخواهید از صرافی IRC بخش 1031 استفاده کنید.

مبادله بخش 1031

مبادله بخش 1031 کد IRS به سرمایه گذار اجازه می دهد املاکی را که برای سرمایه گذاری نگهداری می شود با سایر املاک سرمایه گذاری معامله کند و هیچ گونه مسئولیت مالیاتی فوری متحمل نشود.

طبق بخش 1031، اگر دارایی تجاری یا سرمایه‌گذاری را صرفاً با یک دارایی تجاری یا سرمایه‌گذاری از نوع مشابه مبادله کنید، هیچ سود یا زیان تا زمانی که دارایی تازه خریداری شده فروخته نشود، شناسایی نمی‌شود.

از آغاز سال 2018، قانون کاهش مالیات و مشاغل، مبادلات مشابه را به املاک و مستغلات محدود کرد. مبادله اموال شخصی ، مانند آثار هنری، در بخش 1031 دیگر مجاز نیست.

قوانین و مقررات

بخش 1031 کد IRS اجتناب از مالیات بر عایدی سرمایه را در همه موارد مجاز نمی‌داند. به عنوان مثال، مبادله املاک و مستغلات ایالات متحده با املاک و مستغلات در کشوری دیگر واجد شرایط مبادله معوق مالیاتی نخواهد بود. علاوه بر این، معاملاتی که شامل اموالی است که برای مقاصد شخصی استفاده می‌شود – مانند مبادله یک محل سکونت شخصی با ملک اجاره‌ای – درمان معوق مالیاتی دریافت نمی‌کنند.

در نهایت، اگر بین اشخاص وابسته مبادله ای انجام شود و هر یک از طرفین متعاقباً اموال مبادله شده را در مدت دو سال واگذار کند، اموال مبادله شده مشمول مالیات می شود.

برای اهداف گزارش مالیاتی، اساس ملک قدیمی به ملک جدید منتقل می شود. 4 درک این موضوع مهم است زیرا مالیات‌های متعلق بخشیده نمی‌شوند ، آنها به سادگی تا فروش ملک جدید به تعویق می‌افتند . سال مبادله مشابه و همچنین برای هر یک از دو سال پس از مبادله.

بند 1031 و ضرر و زیان

در صورتی که ملک سرمایه گذاری خود را با ضرر می فروشید، معاوضه معوق مالیاتی نیز امکان پذیر است. ابتدا، باید تعیین کنید که آیا ضرر یک “زیان مالیاتی” است یا فقط یک ضرر شخصی. به منظور واجد شرایط بودن به عنوان ضرر مالیاتی، مبنای تعدیل شده شما در ملک باید بیشتر از قیمت فروش ملک باشد. مبنای تعدیل شده شما هرگونه کسر استهلاک قبلی را که گرفته اید (یا مجاز بوده اید اما نگرفته اید) در نظر می گیرد.

به عنوان مثال، فرض کنید یک ملک اجاره ای به قیمت 400000 دلار خریداری کرده اید. در طول ده سال گذشته، شما 100000 دلار استهلاک ساختمان گرفته اید. مبنای تنظیم شده فعلی شما 300000 دلار است. اگر ملک اجاره ای خود را به قیمت 350000 دلار بفروشید، ممکن است ضرر به نظر برسد، اما در واقع یک سود 50000 دلاری برای اهداف مالیاتی است. سود به عنوان سود بخش 1250 بازپس گیری نشده در نظر گرفته می شود و با نرخ 25٪ مشمول مالیات می شود. با این حال، می‌توانید یک ملک «هم نوع» بخرید تا از پرداخت مالیات فوراً بابت سود 50000 دلاری خود اجتناب کنید.

از طرف دیگر، بیایید فرض کنیم که همان خانه را به قیمت 250000 دلار می فروشید. این یک ضرر مالیاتی 50000 دلاری است، علاوه بر ضرر شخصی. آیا هنوز سودی برای مبادله “هم نوع” وجود دارد؟ احتمالا. اگر یک ملک “مانند” را به قیمت 250,000 دلار خریداری کنید، مبنای شما در آن ملک دوم بلافاصله 300,000 دلار خواهد بود (مبنای تنظیم شده شما در ملک اول) 4 . مبنایی که شما از آن کسر استهلاک می گیرید بالاتر است.

صرافی کاملاً معوق مالیاتی مالیات بر عایدی سرمایه

برای اینکه معامله مبادله بند 1031 با مالیات معوق انجام شود، باید شرایط خاصی رعایت شود:

• مال باید «شبیه» باشد: خواص اگر از نظر ماهیت یا خصوصیت یکسان باشند، حتی اگر از نظر درجه یا کیفیت متفاوت باشند، مانند هستند.
• دارایی باید به تجارت یا سرمایه گذاری مربوط باشد: اموال مبادله شده باید برای استفاده تجاری یا سرمایه گذاری تولیدی نگهداری شود و برای همان استفاده مورد معامله قرار گیرد. برای مثال، اموال مبادله شده نباید در اصل برای فروش مجدد نگهداری شود.
• ملک جدید باید ظرف 45 روز شناسایی شود: ملک جدیدی که در ازای ملک موجود دریافت می شود باید ظرف 45 روز پس از اولین انتقال به صورت کتبی به فروشنده شناسایی شود.
• انتقال باید در بازه زمانی 180 روزه انجام شود: اموال مشابه باید در یکی از این دو تاریخ (هر کدام زودتر برسد): در دوره 180 روزه پس از انتقال ملک یا تا تاریخ سررسید اظهارنامه مالیاتی دریافت شود . (از جمله تمدیدها) برای سالی که ملک در آن منتقل شده است.

مبادله تا حدی مالیات معوق

برای اینکه به طور کامل مالیات به تعویق بیفتد، مبادله باید صرفاً مبادله اموال مشابه باشد. در یک دنیای عالی، یافتن ملکی با ارزش تجاری یکسان برای مبادله بخش 1031 ایده آل است. با این حال، یافتن یک مبادله برابر دشوار است و در بسیاری از موارد، یکی از طرفین در نهایت مقداری پول نقد اضافی برای انجام معامله عادلانه دریافت می کند. این دارایی اضافی یا وجه نقد دریافتی به عنوان ” چکمه ” شناخته می شود و این سود تا سقف مبلغ چکمه دریافتی مشمول مالیات می شود.

زمانی که هر دو ملک وام مسکن وجود داشته باشد ، وام مسکن تسویه می شود. طرفی که از وام مسکن بزرگتر صرف نظر می کند و وام مسکن کوچکتر را دریافت می کند، مازاد را به عنوان چکمه تلقی می کند.

نتیجه مالیات بر عایدی سرمایه 

افزایش تعداد فروش املاک و مستغلات به بسیاری از مردم این امکان را داده است که از رفتار مالیاتی مطلوب دولت فدرال برخوردار شوند. در نتیجه، مقدار زیادی از درآمد مالیاتی از دست رفته است. در حال حاضر، مبادلات بخش 1031 برای املاک باقی مانده است.

(همانطور که در بالا مورد بحث قرار گرفت، از سال 2018، آنها برای سایر انواع اموال، مانند کلکسیون، هواپیما، حقوق حق امتیاز و تجهیزات سنگین حذف شدند.)  مانند همیشه، اگر ملک اجاره ای دارید، برنامه های خود را با یک متخصص مالیات در میان بگذارید. در حال برنامه ریزی برای فروش هستند تا بیاموزند چه قوانینی برای شرایط شما اعمال می شود.