وقتی خانه ای با کسب و کاری مانند یک LLC خریداری می کنید، ممکن است شرکت شما در نهایت خانه را به شما بفروشد. اگر این اتفاق بیفتد، چه نوع مالیاتی در فروش مدیون خواهید بود؟ در بیشتر موارد، وقتی خانه‌ای را می‌فروشید، در صورتی که بیش از یک سال مالک آن باشید، بر سودی که از فروش به دست می‌آورید (منهای هر گونه استثنا که واجد شرایط آن هستید) مالیات بر عایدی سرمایه بلندمدت مدیون هستید. اگر کمتر از یک سال مالک خانه هستید، این یک سود سرمایه کوتاه مدت است و به نرخ درآمد عادی شما مشمول مالیات می شود.

اما اگر کسب و کار شما خانه را خریداری کرده باشد، اما کسب و کار شما آن را به عنوان یک مالک خصوصی به شما بفروشد، چه؟ شما صاحب کسب و کار بودید و کسب و کار مالک خانه بود. اکنون، شما مالک خانه هستید. آیا این بدان معناست که شما بدهی مالیات بر عایدی سرمایه ندارید؟

پاسخ به این سوال بستگی به نوع نهاد حقوقی کسب و کار شما و نحوه سازماندهی آن دارد. به عنوان مثال، کسب و کار شما ممکن است یک LLC (شرکت با مسئولیت محدود)، یا می تواند یک شرکت یا مشارکت باشد . هر یک از اینها به شیوه ای متفاوت بر فروش و مالیاتی که بدهی دارید تأثیر می گذارد.

بیاموزید که چگونه نوع کسب و کار شما می تواند بر یک معامله خصوصی املاک و مستغلات بین شما و آن شرکت تأثیر بگذارد.

شرکت سی مالیات بر عایدی سرمایه

اگر کسب و کار شما یک شرکت C باشد، مالیات بر عایدی سرمایه بلندمدت از فروش وجود نخواهد داشت، اما در صورت کسب سود در خانه، مالیات بر درآمد شرکتی معمولی وجود خواهد داشت.

این به این دلیل است که شرکت‌های C هیچ گونه نرخ مالیات بر عایدی سرمایه ترجیحی در دسترس ندارند. به طور کلی، تمام درآمد شناسایی شده توسط یک تجارت که از طریق یک شرکت سنتی C فعالیت می کند، با نرخ مالیات بر درآمد شرکت مشمول مالیات می شود. این یک 21 درصد ثابت از سال 2022 است. هر فروش دارایی توسط یک شرکت به سهامدار مشمول مالیات خواهد بود اگر سود حاصل از فروش باشد. این شامل فروش املاک و مستغلات مانند خانه می شود.

قیمت فروش همچنین باید نشان‌دهنده چیزی باشد که به آن قیمت درازای بازو می‌گویند یا اینکه شخص ثالث مستقل چه چیزی را برای خانه می‌پردازد. این بدان معناست که شما نمی توانید 100 دلار برای خانه هزینه کنید تا از پرداخت مالیات در فروش اجتناب کنید. اگر سرویس درآمد داخلی ( IRS ) تشخیص دهد که قیمت فروش بر اساس نرخ برابری نیست، در این صورت ممکن است خود را در مشکلات قانونی یا مالی بیابید.

شرکت اس مالیات بر عایدی سرمایه

اگر شرکت برای بیش از یک سال مالکیت خانه را داشته باشد، فروش یک خانه توسط S Corporation به یکی از سهامدارانش به عنوان سود سرمایه بلندمدت تلقی می شود. یک شرکت S معمولاً هیچ مالیات بر درآمدی نمی پردازد . تمام اقلام درآمد و زیان به سهامداران منفرد منتقل می شود. بنابراین، این سود به سهامدار مربوطه منتقل می شود و باید آن را در اظهارنامه مالیات بر درآمد فردی خود گزارش کند.

این همیشه به این معنی نیست که سود سرمایه صرفاً تفاوت بین آنچه کسب و کار پرداخت کرده و سهامدار است. ممکن است مسائل مالیاتی دیگری در محاسبه سود وجود داشته باشد. به عنوان مثال، اگر خانه برای مقاصد تجاری استفاده می شد، باید استهلاک مجدد را نیز در نظر بگیرید .6با یک حسابدار مالیاتی صحبت کنید تا مطمئن شوید که فروش را به درستی در مورد مالیات های تجاری و شخصی خود گزارش می دهید.

LLC تک عضوی و مالکیت انفرادی

شرکت‌های LLC تک‌نفره و شرکت‌های انفرادی به همان شیوه در سطح فدرال مالیات می‌گیرند. اگر خانه برای مقاصد تجاری استفاده می شد و متعلق به یک LLC بود (یعنی عنوان به نام LLC بود) پس سود حاصل از فروش باید توسط صاحب LLC برای شخص خود گزارش شود. اظهارنامه مالیات بر درآمد اگر خانه بیش از یک سال متعلق به LLC بود، مالک سود را به عنوان سود سرمایه بلندمدت در نظر می گرفت . اگر کمتر از یک سال مالکیت داشته باشد، بر اساس نرخ مالیات بر درآمد عادی مالک مشمول مالیات می شود.

با توجه به مالکیت انحصاری، خانه فقط می تواند به نام شخصی باشد که مالکیت انفرادی را اداره می کند. از آنجایی که عنوان تغییر نمی کند، تا زمانی که فرد خانه را به یک شخص ثالث مستقل بفروشد، از نظر فنی هیچ فروش و هیچ مشکلی برای افزایش سرمایه وجود ندارد.

برای هر دو شرکت LLC تک عضوی و مالکیت انفرادی، در صورتی که خانه توسط کسب و کار استفاده شود، قوانین بازپس گیری استهلاک اعمال می شود.

LLC با مالکان متعدد، مشمول مالیات به عنوان مشارکت و مشارکت عمومی

قوانینی که برای یک شرکت اعمال می شود در این سناریو یکسان خواهد بود: هرگونه سود سرمایه بلندمدت فقط در LLC مشمول مالیات می شود.

شراکت‌ها مشابه شرکت‌های S هستند، زیرا اقلام فردی درآمد و زیان در شراکت مشمول مالیات نمی‌شوند، اما به شرکای فردی منتقل می‌شوند و مالیات بر اظهارنامه مالیات بر درآمد فردی آنها مشمول مالیات می‌شوند. بنابراین، هرگونه فروش خانه توسط شرکت تضامنی مشمول مالیات بر شرکا خواهد بود و نه شراکت. اگر شراکت بیش از یک سال مالک خانه باشد، آن سود برای نرخ مالیات بر عایدی سرمایه بلندمدت واجد شرایط خواهد بود.

نحوه خرید خانه از طریق کسب و کار

خرید خانه از طریق کسب و کار شما می تواند منطقی تر از خرید آن به عنوان فردی باشد، بسته به نوع کسب و کار شما. به عنوان مثال، ممکن است خرید خانه از طریق کسب و کار خود را در نظر بگیرید اگر:

• آیا سرمایه گذار املاکی هستید که در حال حاضر بسیاری از املاک را از طریق کسب و کار شما خریداری می کند.
• کسب و کار خود را خارج از خانه راه اندازی کنید و هزینه خانه خود را به یک هزینه تجاری تبدیل کنید.
• سال‌ها است که در تجارت بوده‌اید و سابقه وام‌گیری قوی داشته‌اید، که گرفتن منابع مالی را آسان‌تر می‌کند.

برای خرید خانه از طریق کسب و کار خود، باید از قبل کسب و کار خود را راه اندازی کنید. شما باید چندین سال مالیات از قبل ثبت کرده باشید. در غیر این صورت ممکن است تامین مالی برای خرید ملک دشوار باشد.

هنگامی که برای وام مسکن واجد شرایط شدید و فروش را ادامه دادید، خانه باید به نام تجارت عنوان شود. این یکی دیگر از دلایل مهم این است که کسب و کار شما قبل از خرید ملک کاملاً ثبت، مجوز و در حال فعالیت باشد.

هنگامی که شرکت شما صاحب خانه شد و از آن برای اهداف تجاری استفاده کرد، می توانید بسیاری از هزینه های خانه را به عنوان هزینه های تجاری کسر کنید. با این حال، اگر شما نیز در آنجا زندگی می کنید، ممکن است نتوانید به طور کامل هر هزینه را کسر کنید. اینکه آیا می توانید تمام یا برخی از هزینه های خانه خود را از جمله مالیات املاک و مستغلات کسر کنید، بستگی به این دارد که آیا آن (یا بخشی از آن) منحصراً برای اهداف تجاری است یا خیر.

سوابق دقیقی از هر گونه تعمیر، نگهداری یا نوسازی و همچنین مکان و نحوه کار در خانه خود نگه دارید. سپس، با یک متخصص مالیات مشورت کنید تا مطمئن شوید که همه چیز به درستی در مورد مالیات های تجاری و شخصی شما گزارش شده است.

مزایا و معایب خرید خانه از طریق کسب و کار

مزایا

• حریم خصوصی : اگر خانه ای را از طریق کسب و کار خود خریداری کنید، نام شما در سوابق عمومی فروش ظاهر نمی شود. این به شما درجه بالاتری از حریم خصوصی پس از انجام فروش می دهد.
• حذف مالیات : ممکن است بتوانید خرید یک خانه را به عنوان یک هزینه تجاری حذف کنید. و از آنجایی که بازپرداخت وام مسکن احتمالاً چندین سال طول می‌کشد، ممکن است بتوانید برای سال‌های زیادی از پرداخت مالیات استفاده کنید.
• محافظت در برابر سلب مالکیت : اگر شما شخصاً ورشکسته شوید، خانه ای که متعلق به LLC شما یا سایر مشاغل است از روند سلب حق مصونیت محافظت می شود.
• بدون مسئولیت شخصی : اگر شخصی در خانه ای که شما دارید آسیب ببیند، شخصاً مسئول هستید. اما اگر خانه به نام کسب و کار شما نگهداری می شود، دارایی های شخصی شما در صورت دعوا مسئولیتی ندارند.

معایب

• مسئولیت تجاری: در حالی که دارایی های شخصی شما محافظت می شود، دارایی های تجاری شما ممکن است در صورت شکایت در معرض خطر قرار گیرد. شما باید در نظر بگیرید که آیا محافظت از اموال شخصی یا تجاری خود در برابر مسئولیت مهم تر است یا خیر.
• هزینه: راه اندازی، ثبت و مدیریت یک کسب و کار می تواند هزینه قابل توجهی داشته باشد. هنگامی که کسب و کار شما وجود دارد، برخی از ایالت ها، مانند کالیفرنیا، از شرکت های LLC می خواهند که حداقل مالیات یا هزینه سالانه را بپردازند.
• واجد شرایط برای وام های کمتر: اگر در حال خرید خانه با یک شرکت LLC یا کسب و کار دیگر هستید، واجد شرایط تعدادی از وام های مسکونی نخواهید بود. به عنوان مثال، اینکه آیا می توانید وام FHA دریافت کنید یا نه به ساختار کسب و کار شما و نحوه عنوان ملک بستگی دارد.
• بدون معافیت عایدی سرمایه: هنگامی که یک اقامتگاه اولیه را می فروشید، 250000 دلار اول سود از مالیات بر عایدی سرمایه معاف می شود. برای یک زوج متاهل که به طور مشترک تشکیل پرونده می دهند، این معافیت به 500000 دلار افزایش می یابد. اگر خانه ای را از طریق LLC یا سایر نهادهای تجاری خریداری کنید، این معافیت را از دست می دهید.

نتیجه مالیات بر عایدی سرمایه

اگر خانه ای را از کسب و کاری خریداری کنید که مالک آن هستید، نحوه مالیات بر عایدی سرمایه به ساختار آن کسب و کار بستگی دارد. در برخی موارد، سود سرمایه وجود ندارد و سود حاصل از فروش با نرخ مالیات شرکت مشمول مالیات می شود. در موارد دیگر، سود توسط یک سهامدار منفرد گزارش می شود.

خرید خانه با LLC یا سایر مشاغل دارای مزایا و معایبی است، مانند محدود کردن مسئولیت شخصی اما از دست دادن معافیت عایدی سرمایه. قبل از اینکه ملکی را از طریق کسب و کار خود خریداری کنید، یا ملکی را از کسب و کار خود خریداری کنید، با یک متخصص مالیات مشورت کنید تا بهترین راه برای رسیدگی به دارایی های خود و به حداقل رساندن بدهی مالیاتی خود را تعیین کنید.