مالیات بر عایدی سرمایه در املاک چقدر است؟

برای معافیت از مالیات بر عایدی سرمایه در فروش خانه، خانه باید بر اساس قوانین خدمات درآمد داخلی (IRS) محل اقامت اصلی شما در نظر گرفته شود. این قوانین بیان می کند که شما باید حداقل 24 ماه از پنج سال گذشته را در اقامتگاه اشغال کرده باشید.

اگر خانه ای خریداری می کنید و افزایش چشمگیر ارزش باعث می شود یک سال بعد آن را بفروشید، باید مالیات بر عایدی سرمایه کامل را بپردازید – کوتاه مدت یا بلندمدت بر روی خانه، بسته به اینکه دقیقاً چه مدت مالک آن هستید.

با این حال، اگر حداقل دو سال است که مالک خانه خود بوده اید و قوانین اصلی سکونت را رعایت می کنید، ممکن است بتوانید برخی یا همه مالیات بر عایدی سرمایه بلندمدت را که به سود بدهکار است، حذف کنید. افراد مجرد می توانند تا 250,000 دلار از سود را حذف کنند و افراد متاهل که یک اظهارنامه مشترک ارائه می دهند می توانند تا 500,000 دلار از سود را حذف کنند.

این قانون حتی به شما اجازه می‌دهد ملک اجاره‌ای را به اقامتگاه اصلی تبدیل کنید، زیرا نیازی نیست که شرط اقامت دو ساله در سال‌های متوالی انجام شود، فقط ماه‌های تجمعی.

قانون 2 در 5 سال

برای مالیات دهندگانی که بیش از یک خانه دارند، یک نکته کلیدی تعیین محل سکونت اصلی است. IRS این استثنا را فقط در محل سکونت اصلی فرد مجاز می‌داند، اما فضایی وجود دارد که خانه واجد شرایط است. قانون دو در پنج سال وارد عمل می شود. به عبارت ساده، این بدان معناست که در طول پنج سال گذشته، اگر در مجموع دو سال یا 730 روز در یک خانه زندگی کرده اید، می تواند به عنوان اقامتگاه اصلی شما باشد. لازم نیست 24 ماه در یک بلوک زمانی خاص باشد.

یک اخطار: برای مالیات دهندگان متاهل که مشترکاً واجد شرایط محرومیت 500000 دلاری هستند، هر یک از زوجین باید شرایط اقامت را داشته باشند، حتی اگر تنها یکی از همسران صاحب ملک باشد. به عنوان مثال، یک زوج متاهل با درخواست مشترک، محل سکونت اصلی خود را که متعلق به یکی از همسران است، می فروشند. هر دو همسر به مدت 24 ماه از پنج سال گذشته در خانه زندگی کرده اند، بنابراین این زوج واجد شرایط 500000 دلار محرومیت هستند.

در مقایسه، زوجی که اخیراً ازدواج کرده اند، به طور مشترک اقامتگاه اصلی خود را که متعلق به یکی از همسران است، می فروشند. همسر مالک ۲۴ ماه از پنج سال قبل را در خانه زندگی کرده است، اما همسر غیر مالک تنها ۱۲ ماه از پنج سال را در خانه زندگی کرده است.

نحوه عملکرد مالیات بر عایدی سرمایه در خانه ها

فرض کنید یک آپارتمان جدید به قیمت 300000 دلار خریداری کرده اید. شما برای سال اول در آن زندگی می کنید، خانه را برای سه سال آینده اجاره می کنید، و زمانی که مستاجران از خانه خارج می شوند، برای یک سال دیگر به خانه می روید. بعد از پنج سال، کاندو را به قیمت 450000 دلار می فروشید. مالیات بر عایدی سرمایه تعلق نمی گیرد زیرا سود (450,000 دلار – 300,000 دلار = 150,000 دلار) از مقدار حذف تجاوز نمی کند. یک پایان جایگزین را در نظر بگیرید که در آن ارزش خانه در منطقه شما به طور تصاعدی افزایش یافته است.

در این سناریو، شما کاندو را به قیمت 600000 دلار می فروشید. مالیات بر عایدی سرمایه 50000 دلار (300000 دلار سود – 250000 دلار مستثنی از IRS) است. اگر درآمد شما در محدوده 44626 تا 492300 دلار باشد، برای سال 2023، نرخ مالیات شما 15 درصد است. اگر در جای دیگری زیان سرمایه دارید ، می توانید سود سرمایه حاصل از فروش خانه را با این ضررها جبران کنید و تا 3000 دلار از این ضررها را از سایر درآمدهای مشمول مالیات جبران کنید.

الزامات و محدودیت ها

اگر شرایط واجد شرایط بودن IRS را داشته باشید، می توانید خانه را بدون مالیات بر عایدی سرمایه بفروشید. با این حال، استثناهایی برای شرایط واجد شرایط بودن وجود دارد که در وب سایت IRS ذکر شده است.

محدودیت اصلی این است که شما فقط هر دو سال یک بار می توانید از این معافیت بهره مند شوید. بنابراین، اگر دو خانه داشته باشید و حداقل دو خانه از پنج سال گذشته را در هر کدام زندگی کرده باشید، تا زمانی که بیش از دو سال از فروش خانه اول نگذرد، نمی‌توانید هر دو خانه را بدون مالیات بفروشید.

چه زمانی فروش خانه کاملا مشمول مالیات است؟

همه نمی توانند از محرومیت های ناشی از افزایش سرمایه استفاده کنند. سود حاصل از فروش خانه به طور کامل مشمول مالیات می شود که:

• خانه محل سکونت اصلی فروشنده نیست.
• ملک از طریق صرافی 1031 (در مورد آن در زیر) طی پنج سال به دست آمد.
• فروشنده مشمول مالیات خارج از کشور است.
• این ملک برای حداقل دو سال از پنج سال گذشته قبل از فروش مالکیت نداشته و به عنوان محل سکونت اصلی فروشنده استفاده نشده است (برخی استثناء اعمال می شود).
• فروشنده خانه دیگری را ظرف دو سال از تاریخ فروش فروخت و از استثنای عایدی سرمایه برای آن فروش استفاده کرد.

نمونه ای از مالیات بر عایدی سرمایه در فروش خانه

مثال زیر را در نظر بگیرید: سوزان و رابرت، یک زوج متاهل، در سال 2015 خانه ای به قیمت 500000 دلار خریدند. محله آنها رشد فوق العاده ای را تجربه کرد و ارزش خانه به طور قابل توجهی افزایش یافت. آنها با دیدن فرصتی برای درو کردن پاداش این افزایش قیمت خانه، خانه خود را در سال 2022 به قیمت 1.2 میلیون دلار فروختند. سود سرمایه حاصل از فروش 700000 دلار بود.

به عنوان یک زوج متاهل که مشترکاً پرونده را تشکیل می دادند، توانستند 500,000 دلار از سود سرمایه را حذف کنند و 200,000 دلار مشمول مالیات بر عایدی سرمایه شوند. درآمد ترکیبی آنها آنها را در گروه مالیاتی 20 درصد قرار می دهد. بنابراین مالیات بر عایدی سرمایه آنها 40000 دلار بود.

مالیات بر عایدی سرمایه بر املاک سرمایه گذاری

معمولاً املاک و مستغلات به عنوان املاک سرمایه گذاری یا اجاره ای یا به عنوان مسکن اصلی طبقه بندی می شوند. محل سکونت اصلی مالک، املاکی است که به عنوان محل اصلی زندگی آنها استفاده می شود. اما اگر خانه ای که می فروشید به جای محل سکونت اصلی شما یک ملک سرمایه گذاری باشد چه؟ سرمایه گذاری یا ملک اجاره ای املاک و مستغلاتی است که برای ایجاد درآمد یا سود برای مالک(ها) یا سرمایه گذار(ها) خریداری یا تغییر کاربری داده می شود.

طبقه‌بندی شدن به‌عنوان ملک سرمایه‌گذاری، به جای خانه دوم، بر نحوه مالیات آن و اینکه کدام کسر مالیات، مانند کسر بهره وام مسکن، قابل مطالبه است، تأثیر می‌گذارد. بر اساس قانون کاهش مالیات و مشاغل (TCJA) در سال 2017 ، حداکثر 750000 دلار سود وام مسکن در یک محل سکونت اصلی یا خانه تعطیلات قابل کسر است. با این حال، اگر یک ملک صرفاً به عنوان دارایی سرمایه گذاری استفاده شود، واجد شرایط استثناء عایدی سرمایه نیست.

تعویق مالیات بر عایدی سرمایه برای املاک سرمایه گذاری تحت بورس 1031 مجاز است اگر درآمد حاصل از فروش برای خرید سرمایه گذاری مشابه استفاده شود زیان سرمایه‌ای که در سال مالیاتی متحمل شده است می‌تواند برای جبران سود سرمایه‌ای ناشی از فروش املاک سرمایه‌گذاری استفاده شود.بنابراین، اگرچه امکان حذف عایدی سرمایه وجود ندارد، اما راه هایی برای کاهش یا حذف مالیات بر عایدی سرمایه برای املاک سرمایه گذاری وجود دارد.

املاک اجاره ای در مقابل خانه تعطیلات

املاک اجاره ای املاکی هستند که برای ایجاد درآمد یا سود به دیگران اجاره داده می شوند. خانه تعطیلات املاکی است که برای تفریح ​​استفاده می شود و به عنوان محل سکونت اصلی در نظر گرفته نمی شود. برای اقامت های کوتاه مدت، در درجه اول برای تعطیلات استفاده می شود.

صاحبان خانه ها اغلب خانه های تعطیلات خود را زمانی که از آنها استفاده نمی کنند به املاک اجاره ای تبدیل می کنند. درآمد حاصل از اجاره می تواند هزینه های رهن و سایر هزینه های نگهداری را پوشش دهد. با این حال، چند نکته وجود دارد که باید در نظر داشت.

اگر خانه تعطیلات برای کمتر از 15 روز اجاره داده شود ، درآمد قابل گزارش نیست. اگر خانه تعطیلات توسط صاحب خانه برای کمتر از دو هفته در سال استفاده شود و سپس برای بقیه اجاره داده شود، ملک سرمایه گذاری محسوب می شود.

اگر صاحبان خانه از قوانین مالکیت و استفاده IRS پیروی کنند، می توانند هنگام فروش خانه تعطیلات از معافیت مالیات بر عایدی سرمایه استفاده کنند. اما خانه دوم معمولاً واجد شرایط مبادله 1031 نخواهد بود.

چگونه از مالیات بر عایدی سرمایه در فروش خانه جلوگیری کنیم؟

آیا می خواهید لایحه مالیات فروش خانه خود را کاهش دهید؟ راه هایی برای کاهش بدهی یا اجتناب از مالیات بر فروش ملک وجود دارد . اگر مالک هستید و دو سال از پنج سال گذشته را در خانه خود زندگی کرده اید، می توانید تا 250,000 دلار (500,000 دلار برای افراد متاهل که به طور مشترک تشکیل پرونده می دهند) از سود مالیات حذف کنید.

تعدیل بر اساس هزینه نیز می تواند به کاهش سود کمک کند. مبنای هزینه شما را می توان با گنجاندن کارمزدها و هزینه های مرتبط با خرید خانه، بهبود خانه، و اضافات افزایش داد. افزایش حاصل در مبنای هزینه در نتیجه سود سرمایه را کاهش می دهد.

همچنین، از دست دادن سرمایه ناشی از سایر سرمایه‌گذاری‌ها می‌توان برای جبران سود حاصل از فروش خانه‌تان استفاده کرد. زیان های بزرگ حتی می تواند به سال های مالیاتی بعدی منتقل شود. بیایید راه های دیگری برای کاهش یا اجتناب از مالیات بر عایدی سرمایه در فروش خانه را بررسی کنیم.

از صرافی 1031 برای اجتناب از مالیات استفاده کنید

صاحبان خانه می توانند با سرمایه گذاری مجدد درآمد حاصل از فروش در ملک مشابه از طریق صرافی 1031 از پرداخت مالیات بر فروش خانه اجتناب کنند . این مبادله مشابه – که به نام بخش 1031 کد درآمد داخلی نامگذاری شده است – امکان مبادله اموال مشابه را بدون پرداخت هزینه یا دارایی مشابه از جمله ملاحظات دیگر، مانند پول نقد، می دهد. صرافی 1031 اجازه می دهد تا مالیات بر سود حاصل از فروش یک ملک به جای حذف، به تعویق بیفتد.

مالکان – از جمله شرکت ها، افراد، تراست ها، شراکت ها و شرکت های با مسئولیت محدود (LLC) – دارایی های سرمایه گذاری و تجاری می توانند هنگام مبادله املاک تجاری یا سرمایه گذاری با املاک مشابه، از صرافی 1031 استفاده کنند.

املاک موضوع مبادله 1031 باید برای اهداف تجاری یا سرمایه گذاری باشد، نه برای استفاده شخصی. طرف صرافی 1031 باید ملک های جایگزین را ظرف 45 روز پس از فروش به صورت کتبی شناسایی کند و باید ظرف 180 روز پس از فروش، مبادله ملکی را که مشابه آن در اعلان است انجام دهد.

برای جلوگیری از سوء استفاده شخصی از معاوضه 1031 و حذف سود سرمایه، قانون ایجاد مشاغل آمریکا در سال 2004 تصریح می کند که این استثنا در صورتی اعمال می شود که اموال مبادله شده حداقل پنج سال پس از مبادله نگهداری شده باشد.

یک یادداشت IRS توضیح می دهد که چگونه فروش خانه دوم می تواند از مالیات بر عایدی سرمایه محافظت شود، اما موانع زیاد است. این باید دارایی سرمایه گذاری باشد که با ملک سرمایه گذاری دیگری مبادله می شود. مؤدی باید ملک را برای دو سال کامل در اختیار داشته باشد، باید حداقل 14 روز در هر یک از دو سال گذشته به شخصی با نرخ عادلانه اجاره داده شده باشد و 14 نمی تواند برای استفاده شخصی استفاده شود. روز یا 10٪ از مواقع دیگر اجاره شده است، هر کدام بیشتر باشد، برای 12 ماه قبل.

از آنجایی که اجرای صرافی 1031 می تواند فرآیند پیچیده ای باشد، کار با یک شرکت صرافی معتبر و با خدمات کامل 1031 مزایایی دارد. با توجه به مقیاس آنها، این خدمات معمولاً هزینه کمتری نسبت به وکلایی دارند که ساعتی شارژ می کنند. شرکتی که سابقه کار در کار با این تراکنش‌ها را داشته باشد، می‌تواند به شما کمک کند از اشتباهات پرهزینه جلوگیری کنید و اطمینان حاصل کنید که صرافی 1031 شما الزامات کد مالیاتی را برآورده می‌کند.

خانه دوم خود را به محل سکونت اصلی خود تبدیل کنید

حذف سود سرمایه برای بسیاری از صاحبان خانه جذاب است، به طوری که ممکن است در طول عمر خود سعی کنند از آن استفاده کنند. از آنجایی که سود مسکن های غیراصولی و املاک اجاره ای دارای استثنائات یکسانی نیستند، مردم به دنبال راه هایی برای کاهش مالیات بر عایدی سرمایه خود از فروش املاک خود هستند. یکی از راه‌های انجام این کار، تبدیل خانه دوم یا ملک اجاره‌ای به محل سکونت اصلی است.

یک صاحب خانه می تواند خانه دوم خود را قبل از فروش به مدت دو سال به محل اقامت اصلی خود تبدیل کند و از معافیت مالیات بر عایدی سرمایه IRS استفاده کند. با این حال، شرایط اعمال می شود. کسر استهلاک سودهای کسب شده قبل از 15 اردیبهشت 97 در شمولیت لحاظ نخواهد شد.

بر اساس قانون مالیات بر کمک مسکن در سال 2008، ملک اجاره ای که به محل سکونت اصلی تبدیل شده است، تنها می تواند در طول مدت زمانی که ملک به عنوان اقامتگاه اصلی استفاده می شد، از عایدی سرمایه خارج شود.سود سرمایه به کل دوره مالکیت تخصیص می یابد. در حالی که به عنوان یک ملک اجاره ای خدمت می کند، بخش اختصاص داده شده تحت استفاده غیر واجد شرایط قرار می گیرد و واجد شرایط استثنا نیست.

چگونه فروش اقساطی مالیات را کاهش می دهد؟

تحقق سود بزرگ در فروش یک سرمایه گذاری رویا است. با این حال، مالیات مربوط به فروش ممکن است نباشد. برای صاحبان املاک اجاره ای و خانه های دوم، راهی برای کاهش تاثیر مالیات وجود دارد . برای کاهش درآمد مشمول مالیات، مالک ملک ممکن است گزینه فروش اقساطی را انتخاب کند که در آن بخشی از سود به مرور زمان به تعویق می افتد. یک پرداخت خاص در طول مدت مشخص شده در قرارداد ایجاد می شود.

هر پرداخت شامل اصل، سود و بهره است که اصل آن مبناي هزينه غير مشمول ماليات و بهره مشمول ماليات به عنوان درآمد عادي است. بخش کسری سود منجر به مالیات کمتری نسبت به مالیات بر بازگشت یکجا سود می شود. مدت زمانی که مالک ملک ملک را نگه داشته است، نحوه مالیات آن را تعیین می کند: سود سرمایه بلندمدت یا کوتاه مدت.

نحوه محاسبه هزینه یک خانه

مبنای هزینه یک خانه چیزی است که شما برای آن پرداخت کرده اید (هزینه خود). شامل قیمت خرید، هزینه‌های خاص مرتبط با خرید خانه، هزینه‌های بهبود، هزینه‌های قانونی خاص و موارد دیگر می‌شود.

مثال: در سال 2010، ریچل خانه خود را به قیمت 400000 دلار خرید. او برای 12 سالی که در آنجا زندگی کرد هیچ پیشرفتی نکرد و متحمل ضرر نشد. در سال 2022، او خانه خود را به قیمت 550000 دلار فروخت. مبنای هزینه او 400000 دلار و سود مشمول مالیات او 150000 دلار بود. او تصمیم گرفت که سود سرمایه را حذف کند و در نتیجه هیچ مالیاتی بدهکار نبود.

اساس خانه تنظیم شده چیست؟

اساس هزینه یک خانه می تواند تغییر کند. کاهش در مبنای هزینه زمانی رخ می دهد که شما بازگشت هزینه خود را دریافت کنید. به عنوان مثال، شما خانه ای را به قیمت 250000 دلار خریداری کرده اید و بعداً در اثر آتش سوزی خسارت دیده اید. بیمه‌گر خانه شما مبلغی معادل 100000 دلار صادر می‌کند که مبنای هزینه شما را به 150000 دلار کاهش می‌دهد (250000 دلار بر اساس هزینه اصلی – 100000 دلار پرداخت بیمه).

به همین ترتیب، برخی رویدادها و فعالیت ها می توانند مبنای هزینه را افزایش دهند. به عنوان مثال، شما 15000 دلار برای اضافه کردن حمام به خانه خود خرج می کنید. مبنای هزینه جدید شما با مبلغی که برای بهبود خانه خود هزینه کرده اید افزایش می یابد.

اساس هنگام به ارث بردن یک خانه

اگر خانه ای را به ارث می برید، مبنای هزینه، ارزش بازار منصفانه (FMV) ملک در زمان فوت مالک اصلی است. به عنوان مثال، فرض کنید خانه ای به شما واگذار شده است که مالک اصلی آن 50000 دلار پرداخت کرده است. ارزش این خانه در زمان مرگ مالک اصلی 400000 دلار بود. شش ماه بعد، شما خانه را به قیمت 500000 دلار می فروشید. سود مشمول مالیات 100,000 دلار است (قیمت فروش 500,000 دلار – بر اساس هزینه 400,000 دلار).

FMV در تاریخ فوت اعطاکننده یا در تاریخ ارزیابی جایگزین در صورتی که مجری اظهارنامه مالیاتی دارایی را ارسال کند و آن روش را انتخاب کند تعیین می شود.