درک درآمد عملیاتی خالص (NOI)

درآمد خالص عملیاتی یک روش ارزش گذاری است که توسط متخصصان املاک برای تعیین ارزش دقیق املاک مولد درآمد آنها استفاده می شود. برای محاسبه NOI، هزینه های عملیاتی ملک باید از درآمدی که یک ملک تولید می کند کم شود.

علاوه بر درآمد اجاره، یک ملک ممکن است از امکانات رفاهی مانند سازه‌های پارکینگ، ماشین‌های فروش خودکار و امکانات خشک‌شویی نیز درآمد ایجاد کند. هزینه های عملیاتی شامل هزینه های راه اندازی و نگهداری ساختمان، از جمله حق بیمه، هزینه های قانونی، آب و برق، مالیات بر دارایی ، هزینه های تعمیر و هزینه های سرایداری است. مخارج سرمایه ای ، مانند هزینه های سیستم تهویه مطبوع جدید برای کل ساختمان، در محاسبه لحاظ نمی شود.

NOI به سرمایه گذاران املاک و مستغلات کمک می کند تا نرخ سرمایه را تعیین کنند، که به نوبه خود به آنها کمک می کند تا ارزش ملک را محاسبه کنند، بنابراین به آنها اجازه می دهد املاک مختلفی را که ممکن است در نظر دارند خرید یا فروش کنند، مقایسه کنند.

برای املاک تامین مالی شده، NOI همچنین در نسبت پوشش بدهی (DCR) استفاده می شود ، که به وام دهندگان و سرمایه گذاران می گوید که آیا درآمد ملک هزینه های عملیاتی و پرداخت بدهی آن را پوشش می دهد یا خیر. NOI همچنین برای محاسبه ضریب سود خالص، بازده نقدی سرمایه گذاری و کل بازده سرمایه گذاری استفاده می شود.

نحوه محاسبه درآمد خالص عملیاتی (NOI)

برای محاسبه درآمد خالص عملیاتی، هزینه های عملیاتی را از درآمد حاصل از یک ملک کم کنید. درآمد حاصل از املاک و مستغلات شامل درآمد اجاره، هزینه پارکینگ، تغییر خدمات، ماشین های فروش خودکار، ماشین های لباسشویی و غیره می شود.

هزینه های عملیاتی شامل تمام هزینه های مرتبط با بهره برداری از ملک می شود. اینها شامل هزینه های مدیریت املاک، بیمه، خدمات آب و برق، مالیات بر دارایی، تعمیرات و نگهداری است.

فرمول درآمد خالص عملیاتی

فرمول محاسبه NOI به شرح زیر است:

NOI = درآمد املاک و مستغلات – هزینه های عملیاتی

به عنوان مثال، فرض کنید اطلاعات زیر نمایه ساختمان کاندوی خاصی است که مالک آن را اجاره کرده است.

درآمد:

• درآمد اجاره: 20000 دلار
• هزینه پارکینگ: 5000 دلار
• ماشین لباسشویی: 1000 دلار

کل درآمد = 26000 دلار

حال فرض می کنیم هزینه های عملیاتی ساختمان کاندو به شرح زیر است:

هزینه های اجرایی:

• هزینه مدیریت املاک: 1000 دلار
• مالیات بر املاک: 5000 دلار
• تعمیر و نگهداری: 3000 دلار
• بیمه: 1000 دلار

مجموع هزینه های عملیاتی = 10000 دلار

درآمد خالص عملیاتی (NOI) در این مثال 26000 تا 10000 دلار = 16000 دلار خواهد بود.

اجزای درآمد خالص عملیاتی

بر اساس فرمول بالا، اجزای اصلی NOI کل درآمدها و کل هزینه های عملیاتی است. کل درآمد شامل تمام درآمد یک ملک مستغلات است، نه فقط اجاره. در برخی ساختمان‌ها، این ممکن است شامل درآمد اضافی ناشی از اجاره پارکینگ یا فضای ذخیره‌سازی، یا درآمد حاصل از دستگاه‌های فروش خودکار یا خدمات خشک‌شویی باشد.

هزینه های عملیاتی کل هزینه های مرتبط با ملک اجاره را نشان می دهد. علاوه بر نگهداری و تعمیرات، هزینه‌های مالیات و بیمه، هزینه‌های مدیریت املاک و هرگونه خدماتی که توسط مستاجران پوشش داده نمی‌شود را نیز شامل می‌شود.

درآمد خالص عملیاتی در مقابل درآمد ناخالص عملیاتی

NOI با درآمد ناخالص عملیاتی متفاوت است . در املاک و مستغلات، این نشان دهنده کل درآمد بالقوه از یک ملک است، منهای درآمد از دست رفته به دلیل جای خالی. درآمد خالص عملیاتی درآمد ناخالص عملیاتی منهای هزینه های عملیاتی است.

درآمد خالص عملیاتی در تخمین درآمد بالقوه از دارایی سرمایه گذاری مفید است. با این حال، برخی از هزینه های احتمالی مانند مالیات بر درآمد یا استهلاک وام مسکن را در نظر نمی گیرد.

NOI و Cap Rate

درآمد خالص عملیاتی برای محاسبه نرخ سرمایه ، معیاری از سودآوری یک ملک سرمایه گذاری در رابطه با هزینه کل استفاده می شود. نرخ سقف با تقسیم NOI بر هزینه کل یک ملک محاسبه می شود.

به صورت درصد بیان می شود، نرخ سرمایه نشان دهنده بازده سرمایه گذاری از دارایی های مختلف است. سرمایه گذاران از نرخ های سقفی برای مقایسه بازده دارایی های مختلف استفاده می کنند.

مثال

اجازه دهید فرض کنیم که شما صاحب ملکی هستید که سالانه 120000 دلار درآمد دارد و 80000 دلار هزینه عملیاتی متحمل می شود. در این شرایط، NOI حاصل 40000 دلار (120000 تا 80000 دلار) خواهد بود. اگر مجموع منفی باشد، جایی که هزینه های عملیاتی بیشتر از درآمدها باشد، نتیجه را زیان عملیاتی خالص (NOL) می نامند.

اعتباردهندگان و وام دهندگان تجاری به شدت به NOI برای تعیین پتانسیل درآمدزایی ملکی که باید به رهن سپرده شود، تکیه می کنند، حتی بیش از آنکه سابقه اعتباری سرمایه گذار را در تصمیمات خود لحاظ کنند. به زبان ساده: این معیار به وام دهندگان کمک می کند تا ارزش اولیه ملک را با پیش بینی جریان های نقدی آن ارزیابی کنند.

اگر ملکی سودآور تلقی شود، وام دهندگان نیز از این رقم برای تعیین اندازه وامی که مایل به دادن آن هستند استفاده می کنند. از سوی دیگر، اگر ملک زیان عملیاتی خالص نشان دهد، وام دهندگان احتمالاً درخواست وام مسکن وام گیرنده را رد خواهند کرد.

صاحبان املاک می توانند هزینه های عملیاتی خود را با به تعویق انداختن هزینه های خاص دستکاری کنند و در عین حال سایر هزینه ها را تسریع کنند. NOI همچنین می تواند با افزایش اجاره ها و سایر هزینه ها افزایش یابد، در حالی که به طور همزمان هزینه های عملیاتی منطقی لازم را کاهش می دهد.

به عنوان نمونه دومی، سناریویی را در نظر بگیرید که در آن مالک آپارتمان از اجاره سالانه 12000 دلاری مستاجر چشم پوشی می کند، در ازای آن که مستاجر به عنوان مدیر ملک عمل می کند. اگر مالک آپارتمان به طور معمول به یک مدیر ساختمان 30000 دلار حقوق پرداخت می کند، در نتیجه ممکن است هزینه «معقولاً ضروری» 30000 دلار را از درآمد کم کند، نه هزینه واقعی 12000 دلار.

نتیجه

درآمد خالص عملیاتی (NOI) یک رقم رایج برای ارزیابی سودآوری یک ملک است. محاسبه شامل کم کردن تمام هزینه های عملیاتی دارایی از کل درآمد حاصل از دارایی است. هر چه درآمدها بیشتر و هزینه ها کمتر باشد، سود یک ملک بیشتر است. این به مالک می گوید که آیا درآمد حاصل از مالکیت و نگهداری ملک ارزش هزینه را دارد یا خیر.