قانون مالیات برای صاحبان خانه در کانادا بسیار متفاوت از سیستم در ایالات متحده است. قابل ذکر است، سود وام مسکن برای یک اقامتگاه خصوصی اصلی قابل کسر مالیات نیست. با این حال، تمام سود سرمایه پس از فروش خانه از مالیات معاف است .2 اما راهی وجود دارد که کانادایی‌ها می‌توانند به طور مؤثری آن سود وام مسکن را کسر کنند.

هدف مالی کسر مالیات

ابتدا چند تعریف اساسی:

• ارزش خالص شما دارایی های شما منهای هر بدهی است. برای افزایش دارایی خالص خود، یا باید دارایی های خود را افزایش دهید یا بدهی های خود را کاهش دهید یا هر دو.
• جریان نقدی آزاد شما مقدار پول نقدی است که پس از انجام تمام هزینه ها و پرداخت بدهی ها باقی می ماند. برای افزایش جریان نقدی خود، باید کمتر خرج کنید، شغلی با درآمد بهتر داشته باشید یا مالیات کمتری بپردازید.

بیایید نگاهی به یک استراتژی بیندازیم که به شما کمک می کند با ایجاد یک سبد سرمایه گذاری، دارایی های خود را افزایش دهید، با پرداخت سریعتر وام مسکن، بدهی های خود را کاهش دهید، و با پرداخت مالیات کمتر، جریان نقدی خود را افزایش دهید. به طور موثر، ارزش خالص و جریان نقدی خود را به طور همزمان افزایش می دهید.

استراتژی

هر بار که پرداخت وام مسکن را انجام می دهید ، بخشی از پرداخت به سود اعمال می شود و بقیه به اصل سرمایه اعمال می شود. این پرداخت اصلی، سرمایه شما را در خانه افزایش می‌دهد و می‌توان آن را در برابر آن وام گرفت، معمولاً با نرخ پایین‌تری نسبت به وام بدون وثیقه.

اگر پول قرض گرفته شده برای خرید یک سرمایه گذاری درآمدزا استفاده شود، سود وام از مالیات کسر می شود، که باعث می شود نرخ بهره موثر وام حتی بهتر شود.

این استراتژی از صاحب خانه می‌خواهد که بخش اصلی هر پرداخت وام مسکن را وام بگیرد و آن را در یک سبد درآمد سرمایه‌گذاری کند. بر اساس کد مالیاتی کانادا، سود پرداختی به پول های قرض گرفته شده برای کسب درآمد قابل کسر مالیات است.

با گذشت زمان، کل بدهی شما ثابت می ماند، زیرا هر بار که پرداخت انجام می شود، اصل پرداخت قرض گرفته می شود. اما بخش بزرگتری از آن به بدهی قابل کسر مالیات تبدیل می شود. به عبارت دیگر، بدهی «خوب» است. و کمتر از بدهی غیر قابل کسر یا بدهی “بد” باقی می ماند.

برای توضیح بهتر این موضوع، به مثال زیر مراجعه کنید، جایی که می بینید پرداخت وام مسکن 1106 دلار در ماه شامل 612 دلار اصل و 494 دلار سود است.

همانطور که می بینید، هر پرداخت مبلغ بدهی به وام را 612 دلار کاهش می دهد. پس از هر پرداخت، 612 دلار قرض گرفته می شود و سرمایه گذاری می شود. این سطح کل بدهی را در 100000 دلار نگه می دارد، اما بخشی از وام که قابل کسر مالیات است با هر پرداخت افزایش می یابد. در شکل بالا مشاهده می کنید که پس از گذشت یک ماه از اجرای این استراتژی، 99388 دلار همچنان بدهی غیرقابل کسر است، اما سود 612 دلار اکنون مشمول کسر مالیات است.

این استراتژی را می توان یک قدم فراتر برد: بخش قابل کسر مالیات از سود پرداختی، بازپرداخت سالانه مالیات را ایجاد می کند، که می تواند برای پرداخت بیشتر وام مسکن استفاده شود . این پرداخت وام مسکن 100٪ اصل خواهد بود (زیرا یک پرداخت اضافی است) و می تواند به طور کامل وام گرفته شود و در همان پرتفوی درآمدزا سرمایه گذاری شود.

مراحل در استراتژی به صورت ماهانه و سالانه تکرار می شود تا زمانی که وام مسکن شما به طور کامل از مالیات کسر شود. همانطور که از شکل قبلی و شکل بعدی مشاهده می کنید، وام مسکن در 100000 دلار ثابت می ماند، اما بخش قابل کسر مالیات هر ماه افزایش می یابد. از طرف دیگر، سبد سرمایه گذاری نیز با کمک ماهانه و درآمد و سود سرمایه ای که تولید می کند، در حال رشد است.

همانطور که در بالا مشاهده شد، یک وام مسکن کاملاً قابل کسر مالیات زمانی رخ می دهد که آخرین بیت اصلی وام گرفته شود و سرمایه گذاری شود. بدهی هنوز 100000 دلار است. با این حال، 100٪ از این در حال حاضر کسر مالیات است. در این مرحله، بازپرداخت مالیاتی که دریافت می شود نیز می تواند سرمایه گذاری شود تا به افزایش نرخ رشد پرتفوی سرمایه گذاری کمک کند.

مزایا کسر مالیات

اهداف این استراتژی افزایش جریان نقدی و دارایی ها و در عین حال کاهش بدهی ها است. این امر ارزش خالص بالاتری را برای فردی که استراتژی را اجرا می کند ایجاد می کند. همچنین قصد دارد به شما کمک کند سریعتر بدون وام مسکن شوید و سریعتر از آنچه در غیر این صورت می توانید داشته باشید، سبد سرمایه گذاری را شروع کنید.

بیایید کمی دقیق تر به این موارد نگاه کنیم:

• سریعتر بدون وام مسکن شوید. نقطه ای که در آن شما از نظر فنی بدون وام مسکن هستید، زمانی است که سبد سرمایه گذاری شما به ارزش بدهی معوق شما می رسد. این باید سریعتر از وام مسکن سنتی باشد، زیرا با پرداخت وام مسکن، سبد سرمایه گذاری باید در حال رشد باشد. پرداخت های وام مسکن با استفاده از درآمدهای کسر مالیات می تواند وام مسکن را حتی سریعتر پرداخت کند.
• یک سبد سرمایه گذاری بسازید در حالی که خانه خود را پایین می آورید. این یک راه عالی برای شروع پس انداز است. همچنین به آزاد کردن پول نقدی کمک می کند که در غیر این صورت نمی توانستید قبل از پرداخت وام مسکن خود سرمایه گذاری کنید.

احتیاط

این استراتژی برای همه نیست. قرض گرفتن در مقابل خانه شما می تواند از نظر روانی دشوار باشد. بدتر از آن، اگر سرمایه گذاری ها بازده مورد انتظار را به همراه نداشته باشد، این استراتژی می تواند نتایج منفی به همراه داشته باشد.

با استقراض مجدد سهام در خانه خود، اگر بازارهای املاک یا سرمایه گذاری یا هر دو، رو به وخامت بگذارند، بالشتک ایمنی خود را از بین می برید.

با ایجاد یک پورتفولیوی درآمدزا در یک حساب ثبت نشده، ممکن است با عواقب مالیاتی اضافی نیز مواجه شوید.

برای تعیین اینکه آیا این استراتژی برای شما مناسب است، باید با یک مشاور مالی حرفه ای مشورت کنید. اگر اینطور است، از کمک حرفه ای کمک بگیرید تا آن را برای شما و وضعیت مالی شخصی خانواده تان تنظیم کند.